“房地產(chǎn)健康發(fā)展”，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡

調整舊的發(fā)展方式，探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新主題。中央經(jīng)濟工作會(huì )議日前提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。要堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。一年以來(lái)，從諸多“重磅”的中央、地方政策出臺來(lái)看，“穩”可以稱(chēng)得上2022年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

1、向“三高”舊模式告別

2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”的概念，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導。不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，要穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。從行業(yè)可持續發(fā)展的角度來(lái)看，過(guò)去高舉高打的開(kāi)發(fā)模式下，房企追逐于“規模錦標賽”，以高杠桿、高周轉實(shí)現彎道超車(chē)，導致債務(wù)率快速攀升。2022年中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調“房住不炒”。“房住不炒”延續近年來(lái)中央經(jīng)濟工作會(huì )議中房地產(chǎn)行業(yè)的基調，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，也表明“房住不炒”是長(cháng)期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。這比2021年首提“探索新發(fā)展模式”的要求更進(jìn)了一步。而2023年要“向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”，意味著(zhù)一方面房地產(chǎn)既要市場(chǎng)化又要做好保障性住房發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)將正式與高負債、高杠桿、高周轉的舊發(fā)展模式告別，新模式的一個(gè)方面可能逐步增加現房銷(xiāo)售的比例。

2、保交樓、保民生、保穩定

日前舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。業(yè)內人士表示，保交樓是重中之重，也是房地產(chǎn)政策出臺的重要著(zhù)力點(diǎn)之一。2023年保交樓專(zhuān)項借款及配套資金將繼續加快落地，保交樓有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期修復。如明年保交樓推進(jìn)順利，房企加快復工復產(chǎn)、有效提升施工強度，則建安設備投資可能會(huì )出現明顯改善，成為房地產(chǎn)投資拉動(dòng)項。此外，加快施工竣工將帶動(dòng)房地產(chǎn)上游建筑建材、下游家具家電等行業(yè)修復，也會(huì )對宏觀(guān)經(jīng)濟產(chǎn)生積極影響。

2021年7月份，我國第一次清晰地明確了住房保障的頂層設計，即公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等“三房”。“十四五”期間，以保障性租賃住房為主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。保障性租賃住房以存量盤(pán)活為主，主要利用農村集體建設用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置商辦改建。同時(shí)，國家也很重視存量住房利用，即老舊小區改造和城市更新改造（“兩改”）。前者以推進(jìn)水電路氣信等配套建設及小區內建筑屋面、外墻、樓梯等公共部位維修為主，后者以老舊街區和城中村公共服務(wù)“補短板”為主。“兩改”的目的都是保留和利用低成本且區位好的住房，降低居住成本、提振居住品質(zhì)。“三房?jì)筛?rdquo;為核心的供給側改革是房地產(chǎn)新模式落地的核心。

3、激發(fā)市場(chǎng)主體活力

跨入2022年，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。各地全面落實(shí)因城施策，一年間，地方出臺優(yōu)化政策近千條，創(chuàng )歷史同期新高。2022年年初，三四線(xiàn)城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”第一槍?zhuān)�山東菏澤打響降低商貸首付第一槍。4月29日，中央政治局會(huì )議強調，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。2022年第三季度多地繼續出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。在國慶前夕，人民銀行、銀保監會(huì )、財政部、稅務(wù)總局四部門(mén)，針對房地產(chǎn)需求端擊出全國性政策組合拳，這是時(shí)隔六年半中央層面首次出臺穩樓市一攬子措施，向市場(chǎng)釋放出明確信號。11月期間，金融管理部門(mén)推出多項舉措，整合了債券、信貸、股權融資等多種手段，涉及“保交樓”、預售監管資金、房企并購等多個(gè)方面，打出房地產(chǎn)金融“組合拳”，市場(chǎng)稱(chēng)為“三箭齊發(fā)”。

“八五”計劃至“十一五”規劃時(shí)期，國家層面大力提倡發(fā)展、活躍房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也拉動(dòng)了其他行業(yè)的快速發(fā)展。“十二五”規劃至“十四五”規劃時(shí)期，國家提出加強市場(chǎng)監管、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加大保障性住房供給以及“房住不炒”的理念，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級。

縱覽一年來(lái)國家對需求側和供給側如此密集和具有針對性的多部門(mén)政策、金融、配套措施支持，為房地產(chǎn)供給側結構性改革“過(guò)渡期”的平穩發(fā)展提供了強有力的保障。業(yè)內人士預測，更多配套措施和“組合拳”將會(huì )出臺。