“爛尾樓”或能得到治理 | 明確房地產(chǎn)規劃變更的“底線(xiàn)”和“紅線(xiàn)”

此前，住建部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì )上，強調各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規劃，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)。而隨著(zhù)房地產(chǎn)治理的力度加大，房地產(chǎn)規劃變更的管制力度也不斷提升。 

近年來(lái)，在城市建設加快推進(jìn)的同時(shí)，規劃更改現象在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷增多，由此引發(fā)了眾多矛盾糾紛和城市管理問(wèn)題。業(yè)內專(zhuān)家指出，未來(lái)要進(jìn)一步完善行政審批流程，明確規劃變更的“底線(xiàn)”和“紅線(xiàn)”，確保規劃變更目的正當、程序正當。 

     中國政法大學(xué)副校長(cháng)馬懷德指出，規劃更改頻發(fā)、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規劃的剛性約束機制不健全。規劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規、不合法的規劃調整有機可乘。 

因此，在建設規劃更改審批中，應該把公眾參與流程法定化，從而實(shí)現對規劃編制、更改目的正當性的監督。 

針對目前建設規劃項目變更引起業(yè)主訴訟增加的問(wèn)題，專(zhuān)家指出，根本原因是開(kāi)發(fā)企業(yè)建設項目規劃更改，多數基于項目收益需要，而規劃更改審批過(guò)程中往往忽視對第三方尤其是已購房業(yè)主權益的保護，最終造成開(kāi)發(fā)企業(yè)規劃更改形式“合法”，但對已購房業(yè)主民事“侵權”的事實(shí)。 

此外，規劃更改涉及的民事權益問(wèn)題不容忽視，尤其是分期開(kāi)發(fā)的項目，后期項目規劃變更等都會(huì )影響已購房業(yè)主居住品質(zhì)。這種潛藏著(zhù)巨大利益的規劃變更一定要與物權法等相關(guān)民事法律很好地銜接。 

      但是，目前在規劃行政許可中存在一些認識“誤區”。不少規劃行政部門(mén)認為在規劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉規劃法的程序和權限，所做的審批就是合法的。事實(shí)上，建設規劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權。 

針對規劃變更糾紛集中的分期開(kāi)發(fā)建設項目，專(zhuān)家認為，在后期規劃變更時(shí)應加強專(zhuān)家論證，讓公眾尤其是利害關(guān)系人充分參與。 

舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商將多層建筑變更為高層建筑，或者原先是多層商業(yè)配套改為高層辦公，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應按照物權法等相關(guān)法律規定取得同一建筑區劃內已購房業(yè)主的同意，然后再報規劃主管部門(mén)審批。 

據了解，目前，廈門(mén)、深圳、蘇州、常州等地的城市規劃管理規定中，都已針對規劃修改涉及利害關(guān)系人重大利益關(guān)系的情況，明確要求征得利害關(guān)系人書(shū)面同意。 

蘇州市規劃局總建筑師葛昕說(shuō)，蘇州市很早就意識到規劃更改可能造成民事侵權的可能性，近期還將進(jìn)一步細化審批要求，防范可能引發(fā)的民事風(fēng)險。 

多位專(zhuān)家認為，目的正當是規劃調整的“底線(xiàn)”，不侵犯業(yè)主權益、程序合法是規劃變更的“紅線(xiàn)”。各地應從建設規劃的法定性、效力方面著(zhù)手，進(jìn)一步完善相關(guān)法規政策增強規劃編制、變更的科學(xué)性和嚴肅性，讓規劃兼顧效率和公平，避免因事先沒(méi)有合理劃清建筑區劃而引發(fā)糾紛。