擴速太快 “滿(mǎn)城盡是城市綜合體”

近年來(lái)，集商業(yè)、辦公、住宅等為一體的城市綜合體項目在各地興起，有的地方甚至“全城盡是綜合體”。小編了解到，城市綜合體火熱的背后，供應過(guò)剩、同質(zhì)化競爭等問(wèn)題逐漸顯現，其核心的商業(yè)部分往往也只是簡(jiǎn)單的“購物+餐飲+電影”。業(yè)內人士建議，城市綜合體亟待進(jìn)行模式“突圍”，整合更多的資源提供增值服務(wù)，以滿(mǎn)足消費者日益增長(cháng)的個(gè)性化、體驗式需求。 

❖“全城盡是綜合體”❖

據了解，城市綜合體是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。以歐美國家的經(jīng)驗來(lái)看，人均GDP在4000美元，達到城市綜合體發(fā)展的初步條件，當人均GDP達到10000美元以上時(shí)，綜合體將步入快速發(fā)展階段。 

“十二五”期間，湖南省開(kāi)始發(fā)展城市綜合體，項目數量逐年上升。根據湖南省統計局的摸底數據，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運營(yíng)的城市綜合體50家，營(yíng)業(yè)面積總計103.5萬(wàn)平方米。其中，長(cháng)沙市最多，城市綜合體達到24家。

在江蘇南京，統計數據顯示，2010年以前開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體僅6家。但在2010年之后商業(yè)綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開(kāi)業(yè)了6家。截至去年底，南京城市商業(yè)綜合體達24家，形成了“全城盡是綜合體”的局面。 

一般認為，城市綜合體是商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展的高級形態(tài)。不過(guò)，作為新興的商業(yè)形態(tài)，城市綜合體發(fā)展如今已出現“一擁而上”現象。據南京統計局初步了解，目前南京市規劃建設或已建成的城市綜合體超過(guò)50家。按照國際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商業(yè)面積與人口比例遠超這一配比數字，商業(yè)綜合體扎堆現象比較嚴重。 

即使在市場(chǎng)體量有限的三四線(xiàn)城市甚至縣城，地方政府和開(kāi)發(fā)商對于“城市綜合體”也有些趨之若鶩。在湖南的部分縣市，綜合體項目規劃建筑面積動(dòng)輒達到40萬(wàn)至50萬(wàn)平方米。由于經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)庫存高企，很多項目建設進(jìn)展緩慢，甚至出現爛尾現象。 

❖除了“逛吃”還有什么職能❖

隨著(zhù)城市綜合體的快速擴張，供應過(guò)剩的問(wèn)題開(kāi)始顯現。已建成的城市綜合體簽約率低，而新的城市綜合體依然在施工中。 

城市綜合體出現過(guò)剩的同時(shí)，還面臨著(zhù)同質(zhì)化競爭和“結構性短缺”。有分析人士指出，遍地開(kāi)發(fā)的城市商業(yè)綜合體，雖然具備一般意義上的綜合體表現，但是大部分是借商業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)，缺乏商業(yè)靈魂。很多城市綜合體，缺少自身的特色，缺少與本地文化相結合的元素，都是千篇一律、一窩蜂似的復制。 

一般來(lái)說(shuō)，綜合體主要組合方式是“零售百貨+餐飲+電影院”，消費者基本上除了“逛吃逛吃”沒(méi)有太多選擇。有的綜合體強調自身的餐飲特色或者體驗式功能，但實(shí)際上和傳統的購物中心大同小異。 

部分開(kāi)發(fā)商為了追求自身利潤，先“圈地”建設而不顧后續運營(yíng)，城市綜合體很難提供“特色化供給”。有的城市綜合體將臨街的商鋪出售，而后期缺乏統一的招商和運營(yíng)，導致鋪面大量空置、進(jìn)駐品牌良莠不齊，無(wú)法滿(mǎn)足消費者較高層次的需求。 

❖還需整合資源提供增值服務(wù)❖

業(yè)內人士認為，城市綜合體不應陷入低水平的競爭，要依據發(fā)展需要和消費者需求進(jìn)行資源整合，不斷推出諸如創(chuàng )意園、療養基地、科技館、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿(mǎn)足顧客享受與自我實(shí)現需求的新型業(yè)態(tài)，進(jìn)行差異化運營(yíng)，提供增值服務(wù)。 

此外，有的城市綜合體整合政府資源，甚至承擔起了部分公共服務(wù)的功能。比如長(cháng)沙德思勤時(shí)代廣場(chǎng)立足長(cháng)沙市政府的電子商務(wù)基地試點(diǎn)政策，與阿里、地方政府合作共同建立創(chuàng )科孵化器，吸引電商企業(yè)入駐。 

分析人士建議，城市綜合體本身屬于城市發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)自然產(chǎn)物，下一步要進(jìn)一步去庫存、降成本、補短板，提升現代服務(wù)業(yè)，實(shí)現經(jīng)濟穩步健康發(fā)展。“去庫存”要控制增量、盤(pán)活存量。 

控制增量方面，城市綜合體的建設要結合資源稟賦和區位優(yōu)勢，形成錯位發(fā)展、分工協(xié)作的格局。各地可結合城市工作適時(shí)出臺城市綜合體發(fā)展的相關(guān)意見(jiàn)，在庫存較多的城市或區域，可減少或暫停土地供應，謹慎規劃審批，控制好增量，給市場(chǎng)創(chuàng )造一個(gè)良好的預期。 

盤(pán)活存量方面，鄭建新建議，可以在商業(yè)空間與大眾創(chuàng )業(yè)需求中尋找連接點(diǎn)。比如目前有專(zhuān)業(yè)機構做的“優(yōu)客工場(chǎng)”，即通過(guò)與城市綜合體的業(yè)主方合作，對存量物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理改造，為創(chuàng )業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢(xún)的硬、軟件全方位服務(wù)。而政府可以通過(guò)購買(mǎi)專(zhuān)業(yè)機構的相關(guān)服務(wù)，盤(pán)活存量，培育新興企業(yè)。 

城市綜合體該放緩速度了，在一個(gè)城市開(kāi)發(fā)新的城市綜合體之前，房企應該從該城市現有的綜合體數量、簽約率、人口數量、人口密集區等多種因素分析，所有條件因素支持再考慮新建新的綜合體，當然，在綜合體的職能上，盡可能拓展多種類(lèi)型的招商，而告別傳統的“飲食+購物+電影”的固有模式，畢竟電商的發(fā)展對線(xiàn)下購物還是存在沖擊的。