國務(wù)院住房租賃新政：房企與個(gè)人應把握的四大亮點(diǎn)

在6月3日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“意見(jiàn)”)。發(fā)布此政策的主要目的還是加快培育和發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，進(jìn)一步實(shí)現“租購并舉”來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 

新政發(fā)布，海天小編還是比較關(guān)注，在租房并不被看好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于咱們房企有沒(méi)有什么優(yōu)待措施？因相對來(lái)說(shuō)，租房經(jīng)營(yíng)回款慢，還需要長(cháng)時(shí)間持續的投入，很多房企不樂(lè )意經(jīng)營(yíng)。

亮點(diǎn)多條措施鼓勵房企開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)

《意見(jiàn)》中鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，并利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。 

政策紅利：

● 住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。 

● 對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。 

● 提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。 

● 完善供地方式。鼓勵地方政府盤(pán)活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。 

讓鼓勵來(lái)得更猛烈一些吧！從《意見(jiàn)》中，我們可以看出，稅收福利get√，資金/風(fēng)險 get√，增加租賃工地 get √。以上三點(diǎn)解決了房企在轉型或者是聯(lián)合住房租賃發(fā)展租賃的幾大基本問(wèn)題。

但要形成租賃企業(yè)的規�；�、集約化、專(zhuān)業(yè)化，這幾點(diǎn)還遠遠不夠，為此，《意見(jiàn)》中要求從事住房租賃的房企要通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源。 

以目前情況，在一二線(xiàn)城市，租房市場(chǎng)緊俏，購買(mǎi)房源并不實(shí)際，也不存在過(guò)多的庫存房可以轉變?yōu)樽夥�；在三四線(xiàn)等城市，房產(chǎn)庫存較大，推行庫存轉租，同樣需要資本來(lái)投資這些庫存房進(jìn)行裝修/改建，除此之外還要配套相關(guān)的租房業(yè)務(wù)人員，又怕租房需求數量并不高。這些問(wèn)題金融方面的支持也許能解決部分問(wèn)題，但是長(cháng)遠來(lái)看問(wèn)題還需要進(jìn)一步尋找方法來(lái)解決。 

當然房屋租賃市場(chǎng)并不是只有企業(yè)在“主戰場(chǎng)”運營(yíng)，更多的個(gè)人也是房屋租賃的提供者，在《意見(jiàn)》影響下，“房東”們和租客之間有哪些影響？ 

亮點(diǎn)個(gè)人租房減半征收個(gè)人所得稅

《意見(jiàn)》：對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結合個(gè)人所得稅改革，統籌研究有關(guān)費用扣除問(wèn)題。 

此項政策，一方面是鼓勵個(gè)人將自己空置的房源進(jìn)行出租，并將這部分收入減半征收個(gè)人所得稅，讓租房費用支出直接減少；一方面對租房人的優(yōu)惠，房租可以結合抵扣個(gè)人所得稅，但是在海天小編來(lái)看，這一項優(yōu)惠政策對于低收入人群來(lái)說(shuō)并沒(méi)有什么用，而對能夠抵扣個(gè)人所得稅的租房者來(lái)說(shuō)，操作起來(lái)相對麻煩，能否真的抵扣還需要看抵扣環(huán)節的可操作性。 

亮點(diǎn)商改租緩解去庫存市場(chǎng)

《意見(jiàn)》還直指“去庫存”，目前庫存指的并不僅僅是普通住房/商品房，還有一些商用住房，這種類(lèi)型的空置率也是不容忽視的。 

允許改建房屋用于租賃；允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行；允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。 

眾所周知的是，商業(yè)用房的水電氣一般是按照商業(yè)用來(lái)征收費用的，但是在鼓勵商改住的同時(shí)，將水電氣改成居民用而言，對于租房者的費用支出直接削減，是個(gè)好福利。 

亮點(diǎn)租房信用背書(shū)

目前住房租賃市場(chǎng)存在的最大問(wèn)題是：沒(méi)有法律約束、黑中介擾亂市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)并沒(méi)有形成規范性、房東亂漲價(jià)等�！兑庖�(jiàn)》要求，加強法規制度、落實(shí)地方政策、加強行業(yè)監管。 

法規的完善對于住房租賃雙方都有保障，實(shí)行網(wǎng)上合同簽約對數據備份更有幫助，出現問(wèn)題也能做到有證可議；地方政策要求的是地方政府為帶頭的監管負責；行業(yè)監管則推出了殺手锏——對房屋租賃企業(yè)、中介、從業(yè)人員納入全國信用共享平臺，對其監督與懲戒。 

租房市場(chǎng)最大的不足還體現在黑中介的一度盛行，這讓很多租房者及房屋出租者對住房租賃企業(yè)極不信任。根據《意見(jiàn)》所說(shuō)，法規的完善與地方政府的支持，還有信用平臺的監管，可以完全將住房租賃企業(yè)置于一個(gè)良性循環(huán)。

以上四點(diǎn)也是眾多房企、租房者、房屋租賃提供者所關(guān)注的點(diǎn)，《意見(jiàn)》的提出是鼓勵房企、個(gè)人轉向積極提供住房租賃，但是現行因素中也有很多不足的。市場(chǎng)的逐一完善，也能將國內的租賃市場(chǎng)可持續性發(fā)展，為租賃行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造良好條件。（《意見(jiàn)》內容來(lái)源：國務(wù)院網(wǎng)站）