以房養老，到底是“撩動(dòng)了誰(shuí)的利益”

2014年6月中國保監會(huì )發(fā)布的《中國保監會(huì )關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養老保險。

目前試點(diǎn)2年的時(shí)間即將到期了，成效如何？

在“上海論壇”的“中國老齡化社會(huì )中的’以房養老’”子論壇上，上海保監局副局長(cháng)李峰說(shuō)，到5月20日，全國反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶(hù)，辦完所有流程的是47人38戶(hù)。其中北京18人12戶(hù)，上海13人11戶(hù)，廣州14人11戶(hù)，武漢是2人1戶(hù)。 

其中以房養老中推崇首要操作方式——反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創(chuàng )新型商業(yè)養老保險業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養老保險相關(guān)費用。 

這種模式聽(tīng)起來(lái)還是很不錯的，似乎適合中國老人有房卻退休金不高或者其他的狀況。但是，在這短短2年的試點(diǎn)中，卻存在很多問(wèn)題。

南京首位申請以房養老的老人并沒(méi)有人接其房

南京老人在2010年就向社區和街道提出以自己名下的一套產(chǎn)權房作倒按揭，所得用于改善自己獨居的生活條件，然而沒(méi)有機構和企業(yè)敢于接招。最后老人還是選擇直接將自己的房子賣(mài)出去，請來(lái)銀行工作人員將房款分成幾批存定期，作為自己后續住養老院以及看病所用。 

如此看來(lái)，對于這種獨居的老人家來(lái)說(shuō)，以房養老可能是一種比較方便的方式來(lái)保證自己的日常開(kāi)支，但是操作的繁瑣，或者沒(méi)有房地產(chǎn)公司接手卻只能這種想法擱淺。
 

以房養老適合在中國推行嗎？

“以房養老”模式是從國外引進(jìn)的“舶來(lái)品”，在中國制度環(huán)境下，會(huì )面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養老”業(yè)務(wù)之所以能夠順利開(kāi)展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養老”的方式進(jìn)行養老。

相比之下，中國目前尚未有遺產(chǎn)稅制度，而且父輩向子女遺傳房產(chǎn)是一種根深蒂固的傳統文化。在這種情況下，愿意將房產(chǎn)拿給金融機構作抵押進(jìn)行養老的需求就很少。 

從中國市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，“以房養老”同樣存在巨大的不確定性，會(huì )抑制供需雙方的積極性。“以房養老”就是老人將自己的產(chǎn)權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養老方式。當老人去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。在這里，房子會(huì )升值還是會(huì )貶值、老人的壽命有多長(cháng)、市場(chǎng)利率水平的高低等因素，都會(huì )對供需雙方產(chǎn)生直接影響。對銀行、保險公司等機構來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著(zhù)時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(cháng)風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂(lè )意；貸款期長(cháng)，機構又可能吃虧。 

顯然，以房養老更適合上海、北京這種一線(xiàn)城市或者部分二線(xiàn)城市，畢竟在目前狀況來(lái)看，住房自有率比較高，而且這些城市的房產(chǎn)具有投資價(jià)值，加之這些城市的人口老齡化嚴重，更適應這一政策。而且在這些城市，養老服務(wù)也更傾向配套設施齊全，有些老人甚至有不止1套房產(chǎn)，在子女繼承之外還有額外的住房可以用來(lái)作為養老。 

以房養老存在的劣勢

● 從外部環(huán)境來(lái)看，目前推進(jìn)以房養老，還存在三大劣勢。 

首先是“以房養老”需要面對社會(huì )觀(guān)念和傳統倫理的挑戰。中國是反哺式的養老方式，養兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個(gè)倫理觀(guān)念很難。 

其次，“以房養老”目前的協(xié)調溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應的變更比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調。 

最后，目前推進(jìn)以房養老的交易運營(yíng)成本比較高。過(guò)程中有很多評估、公證的環(huán)節，還有方方面面需要中介機構去完成的環(huán)節。 

● 從行業(yè)角度來(lái)說(shuō)，“以房養老”雖有風(fēng)險，亦有機遇。 

首先，機遇首先在于傳統養老模式已經(jīng)難以為繼了，建立多元化的養老渠道是發(fā)展的趨勢。 

其次，中國家庭供養結構特殊，“421”的模式明顯，傳統依靠家庭互助養老的模式，會(huì )逐步讓位于市場(chǎng)化養老，未來(lái)需求會(huì )越來(lái)越多。“以房養老”還可以提高不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，提高資源配置效率。 

● 從保險公司角度來(lái)講，“以房養老”業(yè)務(wù)也存在相應的風(fēng)險。 

首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險，李峰說(shuō)，這是一項創(chuàng )新業(yè)務(wù)，風(fēng)險主要是貸款利率變化和被保險人的長(cháng)壽風(fēng)險。因為這是一個(gè)長(cháng)期風(fēng)險，作為貸款利率的穩定是非常關(guān)鍵的。目前受全世界經(jīng)濟下行影響，匯率不穩定，而我國還沒(méi)有鎖定利率互換的機制和市場(chǎng)。

其次，對于保險公司來(lái)說(shuō)，也面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅度波動(dòng)的風(fēng)險。保險公司做“以房養老”業(yè)務(wù)，是長(cháng)期資產(chǎn)負債的匹配，精算基礎是房產(chǎn)價(jià)格穩定或穩中有升。如果房?jì)r(jià)下跌，風(fēng)險如何應對，這對保險公司來(lái)講也是一個(gè)很大的挑戰。另外，如果房?jì)r(jià)上漲，保險公司也可能面臨另外一種風(fēng)險，就是投保人可能會(huì )退保，之后再重新保險，這樣拿到的養老金會(huì )更多。 

第三個(gè)風(fēng)險，是道德風(fēng)險。反向按揭貸款過(guò)程中，可能會(huì )發(fā)生欺詐、信息不對稱(chēng)、誤導甚至是道德風(fēng)險。 

總體看來(lái)，我國試行以房養老還有很長(cháng)一段路要走，要做到全國推廣的難度確實(shí)大。畢竟在以房養老中，不僅要考慮的是老人的養老費用以及使用年限問(wèn)題，從承接企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，盈利或虧本都暫時(shí)沒(méi)法界定。而除了以房養老，房企能做的事或許就是回收老年人的住宅，支付他們賣(mài)房款來(lái)用于養老支持，又或者在未來(lái)的城市智能社區發(fā)展中，將養老房產(chǎn)推廣，又或者在一般的住宅樓里加入養老的功能。 （文章來(lái)源：《第一財經(jīng)日報》《澎湃新聞網(wǎng)》《經(jīng)濟參考報》）