房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險動(dòng)搖金融體系

無(wú)論是從經(jīng)濟規模上，還是國土面積上，中國都是一個(gè)大型經(jīng)濟體，并且由于歷史上行政計劃的延續，中國不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠遠小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟國家，因而各個(gè)區域房?jì)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì )呈現區域分化的特點(diǎn)，所以中國出現全國性的房地產(chǎn)崩盤(pán)的概率非常之小。 

2014年上半年，我國70個(gè)大中城市商品房的銷(xiāo)售面積下降6%，銷(xiāo)售額下降6.7%，特別是一些熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)下降突出，一些地方政府救市的新聞充斥各類(lèi)媒體，以至于一些專(zhuān)家判斷，中國經(jīng)濟下行與房地產(chǎn)價(jià)格下跌疊加，市場(chǎng)可能要崩潰。2015年下半年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)危機問(wèn)題再次成為熱點(diǎn)話(huà)題，各種觀(guān)點(diǎn)和政策主張很多，但分歧很大。 

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大風(fēng)險

由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，中國房地產(chǎn)發(fā)生全國性崩盤(pán)的風(fēng)險概率很低，但二十多年來(lái)中國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積累的問(wèn)題始終未得到有效解決，當前中國房地產(chǎn)要重點(diǎn)警惕三大風(fēng)險： 

◆ 警惕房地產(chǎn)功能失調風(fēng)險　　

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒(méi)有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。 

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現。而且，即使同一區域、同一時(shí)期的不同樓盤(pán)也會(huì )因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發(fā)現和挖掘，當然也更容易被過(guò)度放大。 

這里，尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個(gè)較大區域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區域性市場(chǎng)危機。實(shí)際上，多個(gè)國家的真實(shí)案例已經(jīng)不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經(jīng)一度錯誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而且是政府出臺相應的政策支持民眾開(kāi)展這種投資。

于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jì)r(jià)長(cháng)期、持續走高，遠遠超出了居民實(shí)際收入增長(cháng)速度，也遠遠脫離了房屋實(shí)際居住功能可提供的使用價(jià)值，成為單純的投機炒作。在沒(méi)有實(shí)際價(jià)值支撐的情形下，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免最終的價(jià)值回歸過(guò)程。這種畸形的功能紊亂導致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對一個(gè)國家的民生和經(jīng)濟都造成惡劣的影響。 

◆ 警惕“土地財政”內生性引致房地產(chǎn)市場(chǎng)次生風(fēng)險　　

所謂“土地財政”是指地方政府嚴重依賴(lài)于從土地開(kāi)發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收和公共產(chǎn)權收入的狀況。“土地財政”主要表現為地方政府依靠出讓土地使用權的收入來(lái)維持地方財政支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財政。 

“土地財政”導致本應當作為公正性代表的政府具有內在的利益相關(guān)性，這種利益傾向性必然反映在地方政府的各項房地產(chǎn)相關(guān)的政策和管理行為中，導致相關(guān)政策和政府行為發(fā)生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財政”，因而某種程度上地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為了利益共同體。 

此外，“土地財政”還直接對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生扭曲效應，使地方政府的“經(jīng)濟人”角色不斷強化。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發(fā)展經(jīng)濟的行為動(dòng)機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財政形成極強的依賴(lài)性。因此在房?jì)r(jià)出現波動(dòng)時(shí)，地方政府會(huì )存在“救市”沖動(dòng)。

通常而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡開(kāi)始之后大約六個(gè)月到一年，開(kāi)發(fā)商的現金流就會(huì )有麻煩。由于轉讓土地收入已成為各級地方政府的重要收入來(lái)源，房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)向地方政府買(mǎi)地了，這就會(huì )影響“土地財政”的來(lái)源。因此地方政府必將通過(guò)政府行為來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)干預，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀(guān)規律，引致房地產(chǎn)的風(fēng)險積聚。近期各地方政府紛紛松綁房地產(chǎn)限購政策的行為，已經(jīng)充分的驗證了“土地財政”與房地產(chǎn)的這種密切關(guān)系。 

實(shí)際上，從更加宏觀(guān)的角度來(lái)看，“土地財政”帶來(lái)的風(fēng)險已經(jīng)超出了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，其本質(zhì)上帶來(lái)的是資源配置的扭曲，這將引起一個(gè)地區的經(jīng)濟結構扭曲，進(jìn)而反過(guò)來(lái)對房地產(chǎn)產(chǎn)生不可估量的深刻影響。一方面，政府將大量的土地出讓金用于為房地產(chǎn)配套的基礎設施建設方面，地價(jià)的過(guò)快上漲也加速了去“工業(yè)化”的進(jìn)程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業(yè)主將過(guò)剩的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步加速了房?jì)r(jià)的上漲；另一方面，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展也相對擠壓了其他產(chǎn)業(yè)的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問(wèn)題，影響了其他行業(yè)人們的收入，降低了對房地產(chǎn)的需求。

◆ 警惕過(guò)度杠桿化引致的風(fēng)險　　

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，這就使得金融在房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展中扮演著(zhù)重要的角色�；仡櫭绹�、日本、東南亞等的房地產(chǎn)危機，他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融過(guò)度杠桿化。

以美國為例，爆發(fā)次貸危機的一個(gè)主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發(fā)放大量低首付甚至零首付的個(gè)人住房貸款，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來(lái)買(mǎi)房子。然而這還只是次貸的第一層杠桿;在此之后，金融機構將次級按揭貸款進(jìn)行了證券化，并且基于次貸這個(gè)基礎資產(chǎn)又開(kāi)發(fā)出了很多虛擬的衍生資產(chǎn)，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風(fēng)險也隨之被放大了幾十倍，一旦泡沫破滅，所造成的影響也是次貸本身規模的幾十倍資產(chǎn)縮水。 

對于中國房地產(chǎn)而言，過(guò)度杠桿的風(fēng)險可能來(lái)源于以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，政府部門(mén)往往在政策上引導、鼓勵商業(yè)銀行降低個(gè)人購房的首付比例，并給予首套房貸利息補貼或直接要求商業(yè)銀行實(shí)行優(yōu)惠利率政策，不僅直接放大了杠桿率，還間接刺激了不具備借貸能力的人的負債欲望。

二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行期，房地產(chǎn)價(jià)格處于上漲趨勢中，有些商業(yè)銀行主動(dòng)降低首付比例，甚至還會(huì )推出所謂的基于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“加按揭”業(yè)務(wù)，實(shí)際上是對個(gè)人貸款投資購房行為的變相鼓勵。雖然政府部門(mén)房地產(chǎn)調控政策明確要求個(gè)人購房首付比例不低于三成，但是在房?jì)r(jià)加速上漲的背景下，仍然難以抵擋銀行的變通和一些投機者貸款購房的熱情。

三是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目自有資本金比例要求過(guò)低。在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步的一段時(shí)間內，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是采用抵押土地貸款等“空手套白狼”的方式利用銀行的信貸資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)賣(mài)期房的方式直接獲得售樓收入，由此形成巨大的金融杠桿。盡管后來(lái)監管部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目自有資本金比例和房屋銷(xiāo)售提出了強制性規范，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往有各種各樣的手段來(lái)規避這些要求。 

房地產(chǎn)行業(yè)從根源與發(fā)展“自愈”

隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的凸顯，如何治理當前房地產(chǎn)的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展中的地位是否會(huì )急劇下降，這些都成為當前大家熱議的問(wèn)題。行業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)始終是一個(gè)國家重要的戰略產(chǎn)業(yè)，但是要擔當好這個(gè)重要角色，還需要政府與房企之間的配合，相輔相成，攜手來(lái)解決眾多存在問(wèn)題。 

一是合理界定中央與地方的財權、事權和支出責任。 

二是加快房地產(chǎn)稅的立法和改革。 

三是促進(jìn)城鄉之間、區域之間均衡發(fā)展。 

四是避免房地產(chǎn)金融的過(guò)度杠桿化。 

五是要完善房地產(chǎn)金融體系，明確政策性房地產(chǎn)融資、準政策性房地產(chǎn)融資、商業(yè)性房地產(chǎn)融資之間的分工與合作，使各種房地產(chǎn)政策有金融體系相配套。

六是銀行、信托等金融機構要加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金、現金流和財務(wù)等狀況的監控，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險。 

這些監管措施將使得未來(lái)即使房地產(chǎn)等領(lǐng)域或環(huán)節發(fā)生大規模的壞賬損失，也不會(huì )造成連鎖式違約，動(dòng)搖整個(gè)金融體系。反過(guò)來(lái)，金融體系的穩定，將為房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險化解及可持續發(fā)展提供安全保障和強力支持。 （來(lái)源《經(jīng)濟參考報》）