2016《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》權威發(fā)布！深入剖析中國樓市

 

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所在5月5日發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍皮書(shū)”）。海天小編針對藍皮書(shū)內容，為大家深入剖析中國樓市目前以及未來(lái)一年可能出現的狀況。
 

『 關(guān)注NO.1 』

房地產(chǎn)價(jià)格在2017年下半年可能出現全面下滑 

藍皮書(shū)中分析，從2011年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資進(jìn)入下降周期。而正是從2010年以后，影響房地產(chǎn)購買(mǎi)的人口紅利正在消失，與此同時(shí)，城鎮化進(jìn)程也在降速。 

藍皮書(shū)首先給出2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢的判斷，藍皮書(shū)執行主編王業(yè)強指出，在全面寬松的宏觀(guān)經(jīng)濟政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢，區域漲幅進(jìn)一步分化：一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將持續上漲，上漲幅度將有所減緩；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將全面上漲，漲幅區域性分化明顯；三四線(xiàn)城市在寬松的政策推動(dòng)下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩。但從較長(cháng)時(shí)期看，如果宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)繼續下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年出現全面下滑趨勢。 

其次分析到經(jīng)濟只是影響房?jì)r(jià)的一個(gè)因素，其中還要考慮貨幣政策，比如貨幣是不是超發(fā)，流動(dòng)性是不是泛濫，人民幣匯率問(wèn)題等，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌是多個(gè)因素作用的結果。“如果明年的貨幣政策緊縮，房?jì)r(jià)是有可能下降的；如果繼續量化寬松的貨幣環(huán)境，房?jì)r(jià)是不會(huì )下降的。宏觀(guān)經(jīng)濟增速穩步調整，平穩過(guò)渡，這是國家層面確定的。”國家信息中心經(jīng)濟預測部主任祝寶良指出，“房地產(chǎn)庫存依然很大，尤其在三四線(xiàn)城市。今年房?jì)r(jià)突然上漲，原因就是貨幣政策的寬松”。

民生證券首席經(jīng)濟學(xué)家邱曉華指出，從房地產(chǎn)的發(fā)展形勢來(lái)看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長(cháng)這三個(gè)趨勢沒(méi)有結束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于增長(cháng)期，只是增長(cháng)率在回落，而不是進(jìn)入到增長(cháng)率由正轉負的長(cháng)期趨勢。從房?jì)r(jià)的角度來(lái)看，主要是因為基本的消費需求依然還比較強烈，改善性的消費需求更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來(lái)看它還會(huì )推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。 
 

『 關(guān)注NO.2 』 

新建商品房全國待售面積創(chuàng )新高

《藍皮書(shū)》指出，2015年末，全國商品房待售面積再創(chuàng )歷史新高，如果再考慮同期繼續增長(cháng)的房屋施工面積，短期內全國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴重的供給過(guò)剩。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在嚴重的結構失衡問(wèn)題，其中一線(xiàn)城市和少量二線(xiàn)城市庫存迅速下降，而大多數二三四線(xiàn)城市則需要大力去庫存。 

在當前宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力大的背景下，受庫存壓力影響，全國房地產(chǎn)投資增幅持續放緩和快速下滑，創(chuàng )1998年以來(lái)的最低值。加上房地產(chǎn)投資的低迷影響到其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這已經(jīng)嚴重影響了短期經(jīng)濟增長(cháng)。 

2015年，全國商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的同比漲幅僅為1.4%。市場(chǎng)反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價(jià)格上漲速度較快。 

《藍皮書(shū)》還指出，本輪房?jì)r(jià)過(guò)快上漲在局部市場(chǎng)會(huì )形成房?jì)r(jià)上漲預期，容易讓社會(huì )各界錯誤認為“房?jì)r(jià)只漲不跌”而忽視了潛在的房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險，不利于改變長(cháng)期以來(lái)各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，加大了地方經(jīng)濟轉型和結構調整的難度。 
 

『 關(guān)注NO.3 』 

信貸寬松，導致“深圳速度”

2015年，深圳房?jì)r(jià)上漲近60%，領(lǐng)漲全國。王業(yè)強認為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過(guò)程，離不開(kāi)政策刺激和寬松的住房金融支持。 

王業(yè)強表示，截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(cháng)40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房（含保障性住房）總數均未超過(guò)京、滬的20%。這表明過(guò)于寬松的信貸環(huán)境為深圳房?jì)r(jià)快速上漲提供了重要支撐。 

信貸因素除了影響深圳的房地產(chǎn)直線(xiàn)上漲，也影響到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩再沖高，這一系列動(dòng)作主要是受稅費減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執行效果持續時(shí)間有弱化傾向。 
 

『 關(guān)注NO.4 』 

房產(chǎn)中介，告別“羊毛出在豬身上”

年初，房地產(chǎn)中介巨頭鏈家因卷入違規放貸風(fēng)波被調查，引發(fā)廣泛關(guān)注�！端{皮書(shū)》認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀的核心服務(wù)在“成交”環(huán)節，后續衍生的金融業(yè)務(wù)應由金融行業(yè)提供，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主動(dòng)放棄自己的陣地，涉足金融行業(yè)，企圖實(shí)現“羊毛出在豬身上”的夢(mèng)想將破滅。 

王業(yè)強最后表示，隨著(zhù)金融行業(yè)加強監管，取消首付貸等規定的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構將回歸交易服務(wù)的本質(zhì)。行業(yè)集中度會(huì )進(jìn)一步提高，寡頭化的趨勢會(huì )在全國范圍內逐步顯現，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格價(jià)值會(huì )被重新發(fā)現。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員信息備案公示制度將會(huì )全面展開(kāi)。 
 

『 關(guān)注NO.5 』 

中國住房租賃市場(chǎng)存在四大問(wèn)題

藍皮書(shū)認為，中國住房制度構成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。從具體實(shí)踐看，王業(yè)強分析說(shuō)，“交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，一直在不斷發(fā)展和完善。住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對滯后。” 

中國城鎮住房租賃市場(chǎng)存在四個(gè)主要問(wèn)題：一是在機制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機構在服務(wù)上還存在不規范、無(wú)序競爭的問(wèn)題；三是租賃市場(chǎng)存在監管漏洞問(wèn)題；四是租賃市場(chǎng)缺少專(zhuān)營(yíng)租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒(méi)有形成一個(gè)規模的優(yōu)勢和市場(chǎng)品牌，使整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶(hù)狀態(tài)為主。 

對此，報告建議，加快出臺支持住房租賃市場(chǎng)建設相關(guān)政策法規。首先，目前我國還沒(méi)有設立專(zhuān)門(mén)住房租賃市場(chǎng)的法律，《基本住房法》也尚未出臺，應加速此方面立法，促進(jìn)行業(yè)健康穩定發(fā)展；其次，由于資金回流慢、周期長(cháng)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)意愿不高，政府需出臺相關(guān)政策鼓勵和引導；此外，整頓規范房地產(chǎn)中介秩序，維護消費者合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回穩，但是2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)是否會(huì )像藍皮書(shū)中所說(shuō)的——受到經(jīng)濟因素全面下滑，這個(gè)還需要看整體的城鎮化、去庫存、貨幣政策、信貸政策等一系列影響因素。海天小編認為，現在房地產(chǎn)處于一個(gè)冷靜時(shí)期，在庫存量依然加大的情況下房企需要謹慎投資，但是房地產(chǎn)可以根據市場(chǎng)需求尋求一個(gè)新的轉變方向。