三四線(xiàn)城市“去庫存”是一場(chǎng)“持久戰”

自中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“去庫存”確立為今年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一以來(lái)，各地去庫存措施頻出。但從目前情況看，效果并不理想，城市間分化趨勢繼續加劇，三四線(xiàn)城市存銷(xiāo)比仍高達30多個(gè)月，即這些城市現有的房子要賣(mài)完得30多個(gè)月。去庫存將是一場(chǎng)“持久戰”。

樓市分化趨勢加劇

“當前住宅市場(chǎng)步入結構性過(guò)剩時(shí)代，樓市分化趨勢加劇，一二線(xiàn)城市的樓市火熱爆發(fā)與去庫存的政策期待背離，而三四線(xiàn)市場(chǎng)依然深陷泥潭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。 

國家統計局數據顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比增長(cháng)3%。雖然投資增速回暖，但庫存再度增加。截至2月末，全國商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米。 

從區域來(lái)看，中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發(fā)布的最新數據顯示，今年一季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬(wàn)、1495萬(wàn)和1138萬(wàn)平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和－9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市出現負增長(cháng)。 

同策咨詢(xún)研究部監測數據顯示，2月份三四線(xiàn)城市商品住宅累計存銷(xiāo)比為32.07個(gè)月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區間15個(gè)月，大部分三四線(xiàn)城市去庫存壓力仍大。 

去庫存效果大打折扣

面對巨量庫存，今年以來(lái)，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶(hù)區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發(fā)力點(diǎn)。但目前來(lái)看，市場(chǎng)反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存“重災區”的三四線(xiàn)城市因為土地供應過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無(wú)減。 

福建三明市國信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理巫朝魁介紹，6年來(lái)，公司共開(kāi)發(fā)了17萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，至今還有8萬(wàn)多平方米的庫存。記者在福鼎市看到，常住人口30萬(wàn)左右的縣級市，在售樓盤(pán)近20個(gè)，一些樓盤(pán)從四五年前開(kāi)盤(pán)至今去化不及一半。在該市建設局總工程師江曉鳴看來(lái)，去化效果差強人意，除了需求不振、一些戶(hù)型不合理等原因外，還有就是前幾年供地過(guò)快過(guò)多，導致供需錯位。 

中國指數研究院分析師劉雪瑞舉例說(shuō)，河北唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬(wàn)平方米，而同期年均銷(xiāo)售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年。 

中原集團研究中心總監劉淵認為，三四線(xiàn)城市一方面存在供應過(guò)剩，房屋和土地存量過(guò)高；另一方面受產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等影響，人口增長(cháng)慢甚至負增長(cháng)，導致樓市供大于求。 

去庫存需長(cháng)短結合

業(yè)內專(zhuān)家表示，面對如此規模且有增無(wú)減的庫存，各地政府應有“持久戰”的準備，沒(méi)有一蹴而就的“藥方”，去庫存需長(cháng)短結合，因城因時(shí)施策。 

業(yè)內人士認為，在當前樓市結構性過(guò)剩的大格局下，三四線(xiàn)城市去庫存應從供需兩端發(fā)力。短期看，在嚴控土地入市的同時(shí)，對庫存進(jìn)行調整，開(kāi)發(fā)多用途用房，增加適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品等；長(cháng)遠看，加快推動(dòng)產(chǎn)城融合和戶(hù)籍制度改革，增加城市就業(yè)崗位，讓新市民享受平等的公共資源和服務(wù)……從根本上實(shí)現三四線(xiàn)樓市的良性循環(huán)�；�解三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存壓力，包括農民工在內的新市民將成為主力軍。為此，專(zhuān)家建議把農民工、個(gè)體工商戶(hù)等納入公積金保障范圍。

從長(cháng)遠來(lái)看，三四線(xiàn)城市還要在產(chǎn)城融合、戶(hù)籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。專(zhuān)家指出，提高農民工進(jìn)城購房意愿，推進(jìn)戶(hù)籍制度改革是關(guān)鍵。（文章來(lái)自新華網(wǎng)）