胡葆森：三四線(xiàn)樓市不會(huì )崩盤(pán) 房?jì)r(jià)不可能下降

　　新型城鎮化作為焦點(diǎn)，再次被“兩會(huì )”熱議，這也意味著(zhù)三、四線(xiàn)城市迎來(lái)新一輪的發(fā)展機遇。在此之前，三、四線(xiàn)城市的風(fēng)險屢被提及，“空城、大盤(pán)、滯銷(xiāo)”也成為三四線(xiàn)城市的標簽。

　　全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪(fǎng)時(shí)認為，每個(gè)企業(yè)應對風(fēng)險的能力都不一樣，說(shuō)三、四線(xiàn)要崩盤(pán)，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線(xiàn)城市也有成長(cháng)得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線(xiàn)城市倒閉。

　　胡葆森告訴記者，一些企業(yè)能在三、四線(xiàn)城市攫取利潤的原因，是經(jīng)過(guò)對這些城市的市場(chǎng)規律的多年探索，找到了一個(gè)適合市場(chǎng)特征的發(fā)展模式，進(jìn)而找到了一種切實(shí)可行的戰略。

　　泡沫只是個(gè)別城市的個(gè)案

　　國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中提出，城鎮化是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著(zhù)重解決好現有“三個(gè)1億人”問(wèn)題，促進(jìn)約1億農業(yè)轉移人口落戶(hù)城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶(hù)區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

　　胡葆森表示，過(guò)去的20多年，是中國城鎮化的上半場(chǎng)，如果中國的城鎮化提高到70%左右，還需要15年～20年的時(shí)間，這就是中國城鎮化的下半場(chǎng)。他認為，中國的城鎮化，目前進(jìn)入了中期階段，城鎮化前20年的著(zhù)力點(diǎn)在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開(kāi)放的前沿陣地，還有一點(diǎn)是大城市吸附勞動(dòng)就業(yè)能力強，技術(shù)密集。而在今后20年，除了在一、二線(xiàn)城市城鎮化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮化問(wèn)題外，著(zhù)力點(diǎn)會(huì )從大中城市擴展到中小城市，三、四線(xiàn)城市因此被業(yè)內視為“紅海”。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》指出，三線(xiàn)城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶(hù)籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。經(jīng)濟總量相對有限，中心區域土地供應較為充裕，使得三線(xiàn)城市土地供應過(guò)量，因此大多數城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長(cháng)之中，整體供求風(fēng)險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。

　　3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥介紹，庫存量高于月銷(xiāo)售量的12倍～15倍，高過(guò)1年到1年半的銷(xiāo)售量的就是高庫存。

　　在胡葆森看來(lái)，中西部地區大部分城市都不存在這個(gè)問(wèn)題，有問(wèn)題的城市只是個(gè)案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來(lái)計算，這就意味90億平方米的開(kāi)發(fā)量，這對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)機會(huì )。

　　胡葆森同時(shí)也表示，房?jì)r(jià)不會(huì )下跌。他說(shuō)，強勁的需求在支撐價(jià)格，成本在左右商品房的價(jià)格。土地、勞動(dòng)力、原材料價(jià)格、銀行的利息費用、開(kāi)發(fā)人員的工資水平都沒(méi)有下降，所以房?jì)r(jià)不可能下降。

　　有根據地才能抗衡大房企

　　胡葆森說(shuō)，縣城消費能力確實(shí)沒(méi)有三線(xiàn)城市強，三線(xiàn)城市沒(méi)有二線(xiàn)城市強，一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)商會(huì )根據這個(gè)城市的人口規模、經(jīng)濟發(fā)展水平、人們收入和消費能力來(lái)確定產(chǎn)品定價(jià)、開(kāi)發(fā)規模、社區位置和產(chǎn)品形態(tài)，會(huì )根據市場(chǎng)的規模，確定開(kāi)發(fā)方向、開(kāi)發(fā)計劃和開(kāi)發(fā)節奏等。

　　他說(shuō)，河南完全有資格稱(chēng)為中國城鎮化的一個(gè)縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個(gè)縣，還包括一些中心鎮，下一步城鎮化的著(zhù)力點(diǎn)就是要從大型城市向這些中小城鎮不斷地去延伸。

　　胡葆森表示，在三、四線(xiàn)城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線(xiàn)城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經(jīng)預測了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變遷，即大的開(kāi)發(fā)商將占據主要的市場(chǎng)份額，每一座城市的前十大開(kāi)發(fā)商將有6～7個(gè)不是本地開(kāi)發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒(méi)有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

　　諸如恒大、綠地、萬(wàn)達等全國性大公司都已經(jīng)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，對本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認為，一些大的地產(chǎn)商進(jìn)入河南市場(chǎng)，造成了一種新的競爭局面，建業(yè)也會(huì )調節自身的戰略戰術(shù)。比如加大服務(wù)體系的建設，從而發(fā)揮自身的客戶(hù)資源優(yōu)勢。因為建業(yè)22年在一個(gè)市場(chǎng)上，客戶(hù)資源肯定要多于剛進(jìn)入的地產(chǎn)商，通過(guò)服務(wù)好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開(kāi)發(fā)轉型的問(wèn)題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

　　胡葆森表示，建業(yè)原來(lái)主要是買(mǎi)地、建房，拿回來(lái)錢(qián)再去買(mǎi)地，是個(gè)快速周轉型的。今后準備提供一個(gè)新興的社區服務(wù)，通過(guò)服務(wù)的升級尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，從一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)商向一個(gè)新型生活方式服務(wù)商轉型。

　　業(yè)內人士認為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在加劇，建業(yè)集團對這一塊的投資也很謹慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說(shuō)，建業(yè)十八城（包括寫(xiě)字樓、院線(xiàn)、酒店）持有的面積通常在10%左右，一般不會(huì )超過(guò)15%，這個(gè)比例在每個(gè)時(shí)期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規模，現金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規模以后，持有的規模就會(huì )逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關(guān)系。

　　◎胡葆森：

　　中國的城鎮化目前進(jìn)入了中期階段，今后20年著(zhù)力點(diǎn)會(huì )從大中城市擴展到中小城市。3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來(lái)計算，這就意味90億平方米的開(kāi)發(fā)量，這對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)機會(huì )。

　　房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，強勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價(jià)格。土地、勞動(dòng)力、原材料價(jià)格、銀行的利息費用、開(kāi)發(fā)人員的工資水平都沒(méi)有下降，所以房?jì)r(jià)不可能下降。