首個(gè)現房銷(xiāo)售省份來(lái)了，對樓市、購房者有何影響？

日前，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)明確，對新出讓土地建設的商品住房實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。

海南省住建廳廳長(cháng)霍巨燃表示，目前，因商品住房實(shí)行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實(shí)、違規銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。“為從根本上杜絕因預售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預售制度。”

按照國家《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，現房銷(xiāo)售的房屋應通過(guò)竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，相比蘇州松綁現房銷(xiāo)售的政策，海南的政策更多地是為了約束炒地等行為，通過(guò)現房銷(xiāo)售防范爛尾樓的出現。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金約束性更大，投資拿地等也會(huì )更加理性。

值得注意的是，除實(shí)行現房銷(xiāo)售制度外，《通知》還提出發(fā)展安居型商品住房；對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

“政策總體上以偏緊為導向，進(jìn)一步體現了當前海南穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

對樓市、購房者有何影響？

據了解，安居型商品住房主要面向無(wú)房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷(xiāo)售。安居房限定銷(xiāo)售對象、銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場(chǎng)化運作方式建設，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

海南省住建廳稱(chēng)，發(fā)展安居型商品住房，是為滿(mǎn)足本地居民家庭和引進(jìn)人才住房需求。

嚴躍進(jìn)認為，相關(guān)規定和當前海南自貿區和自由港的建設有很大的關(guān)系。安居房制度體現了供給側結構性改革的導向，對今年各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng )新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

“海南本地戶(hù)籍購第三套房的比例非常低，這一新的規定對樓市影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，疫情下海南調控的措施雖然力度有限，但畢竟是升級調控。

“總結一句話(huà)，就是要想買(mǎi)房，先落戶(hù)。”同策集團首席分析師張宏偉對海南此舉的整體點(diǎn)評為，通過(guò)戶(hù)籍政策、現售政策、限購政策，海南的政策導向是想盡可能的讓在海南買(mǎi)房的人首先落戶(hù)，這一定程度能抑制純投資的客戶(hù)。

 其他城市會(huì )跟進(jìn)取消商品房預售嗎？

“目前其他城市加碼的可能性不算高。”張宏偉表示，現在房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)調整階段，資金面比較緊張，不可能這么快全部取消預售制度，其他城市后續怎樣開(kāi)展還是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。

“現售可以避免出現貨不對板，但預售也有利于開(kāi)發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，與其他國家相比，我國一些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規模較大，再加上有開(kāi)發(fā)期限限制等原因，很難像國外開(kāi)發(fā)商那樣，拿一塊地慢慢開(kāi)發(fā)，再銷(xiāo)售現房。

目前預售依然是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷(xiāo)售方式。樓建波說(shuō)，“不管是現售還是預售，都得根據不同地區的實(shí)際情況來(lái)判斷，這也符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控‘因城施策’的要求。”