建設用地超發(fā)65%，行業(yè)“狂風(fēng)暴雨”是否來(lái)臨

2016年6月28日，經(jīng)國務(wù)院同意，國土資源部會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織編制的《全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》印發(fā)實(shí)施，對全國及各省耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地總規模等指標進(jìn)行調整。土地這張重點(diǎn)“牌”，幾乎就是控制房地產(chǎn)下一步發(fā)展的“脈搏”，敏感的房?jì)r(jià)，稀少的建設用地，環(huán)環(huán)相扣，關(guān)乎重大。 

1、建設用地超發(fā)65%

在新頒布的調整方案，要求到2020年，建設用地總規�？刂圃�4071.93萬(wàn)公頃(61079萬(wàn)畝)之內。根據方案中的數據得知，調整后，供全國在2006-2020年期間使用的建設用地指標從原規劃的531.76萬(wàn)公頃增加到了879.69萬(wàn)公頃，增加幅度達65%！ 

如此高的增幅，是否讓房地產(chǎn)一夜之間感受到“春天”的力量？

在實(shí)際的操作中，由于國內市場(chǎng)存在“土地供給管制”，政府再壟斷土地一級市場(chǎng)條件下，對建設用地供給實(shí)行嚴格的縱向計劃管理，保證了建設用地的相對稀缺性，釋放了龐大的土地信用，成為了推動(dòng)城市化的初始資本。“土地超發(fā)”往往是在監管之外的“漏網(wǎng)之魚(yú)”，地方政府為了土地財政暗自或者其他方式釋放建設用地，這樣造成了土地價(jià)格評估等多種問(wèn)題存在。 

而此次建設用地的增加，也許就是給咱們房企打了一劑強心針，建設用地根據調整方案增加，大量的城市建設、住宅、商用樓建設滿(mǎn)滿(mǎn)都是新的商機。 

2、永恒不變的房?jì)r(jià)影響話(huà)題

從調整方案中，我們看到耕地的指標在減少，而建設用地增加，兩者是否會(huì )關(guān)聯(lián)房?jì)r(jià)？ 

耕地指標減少=建設用地指標增加=住房供給增加=房?jì)r(jià)利空 

正確的邏輯是，上面的前兩個(gè)等號都要打上問(wèn)號。

“因為要耕地保護，所以要嚴控土地供給管理”。這個(gè)命題的因果關(guān)系是錯誤的。耕地保護是必須的，建設用地的供給管理也是必須的，但是前者并非執行后者的直接依據。 

它的否命題：“因為要放寬耕地保護，所以要放寬土地供給管理”。同樣是不正確的。“土地供給制度”有它自己的合理性和必要性——對土地資源的供給管理以維護其價(jià)格的穩定。耕地保護是土地供給管制考慮的重要因素，但遠不是全部。如果要比喻的話(huà)，放寬耕地保護就像是放下了土地供給管制的一副“鐐銬”，但不要忘了，這雙手上其實(shí)是戴著(zhù)五六副“鐐銬”的。 

減少的耕地指標，不一定都轉化為建設用地指標。即使要轉化，也不一定在2020年之內轉化。此次調整，上海減少了6.13萬(wàn)公頃的耕地保有量指標，建設用地指標增加了2.19萬(wàn)公頃；北京減少了10.7萬(wàn)公頃的耕地保有量指標，但是建設用地指標卻減少了0.97萬(wàn)公頃。一個(gè)增，一個(gè)減，有什么規律嗎？沒(méi)有，只能說(shuō)明獲取建設用地指標有各地自身的考量，不是從耕地指標直接變過(guò)來(lái)這么簡(jiǎn)單。 

第二個(gè)等號的問(wèn)題是，建設用地不一定都用作住宅用地，釋放的土地指標還可能作為工業(yè)用地、公共設施等其他用途。 

我們國家過(guò)去經(jīng)常掛著(zhù)耕地保護之名，行土地供給管理之實(shí)。其實(shí)這是兩件獨立的事項。它們既不是因果關(guān)系，也不是前后關(guān)系，即使偶有交叉，也屬于局部的關(guān)系。這種思維過(guò)于根深蒂固了，或許我們要用很長(cháng)的時(shí)間來(lái)破除。所幸，在今年的兩會(huì )中，已經(jīng)部委主管領(lǐng)導將“土地供應—房?jì)r(jià)”的關(guān)系堂堂正正的講出來(lái)，不再掛著(zhù)耕地保護之名，這是很大的進(jìn)步。 

此次調整，也是在將耕地保護和土地供給管理逐漸“脫鉤”。 

上海深圳等一線(xiàn)城市這一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的原因之一，是在土地供給方面勇作表率的加強約束，因為和其他地區形成了明顯的土地市場(chǎng)風(fēng)險優(yōu)勢，而吸引了全國土地資本的集中攻擊。 

它們本應該結合本地土地市場(chǎng)情況，溫和的增加土地供給平抑投機沖動(dòng)。卻不巧先響應了2014年出臺的《關(guān)于強化管控落實(shí)最嚴格耕地保護制度的通知》，反而收縮了土地供給。 

那么現在好了，一方面，一線(xiàn)城市不必為合理的調控土地供給，背負著(zhù)“帶頭侵占耕地”的莫名罪名；另一方面，耕地指標的放寬給土地管理很大的彈性，特別是基本農田的放寬，實(shí)實(shí)在在大增了各城市在用地布局方面的騰挪空間。 

房?jì)r(jià)猜想：可能用更彈性的土地供給，提供了一個(gè)穩固房?jì)r(jià)的“錨” 

此次調整，意味著(zhù)“土地供給管制”這個(gè)工具變得更為彈性，擁有更大的余量。政府完全有能力站在供給側，在土地市場(chǎng)的資本過(guò)度炒作時(shí)，往鍋里加水冷卻。當然，站在政府的角度，既不希望水溫過(guò)高——房?jì)r(jià)地價(jià)過(guò)高，傷及民生引起輿論；也不希望水真的冷下來(lái)——房?jì)r(jià)地價(jià)過(guò)低，累及財政、信用和相關(guān)資產(chǎn)。保持市場(chǎng)穩定，是政府所希望的。 

因此，除了個(gè)別炒作極端的城市面臨風(fēng)險外，未來(lái)一般城市房?jì)r(jià)走勢可能會(huì )變得更加平緩，就像多了一個(gè)穩固用的“錨”。“錨”的背后不僅僅是這一次調整，還有這次調整所透露出的國家決心。 

3、從公布調整本身看國家意圖：注重實(shí)際，深化改革

讓我們跳出數據，來(lái)看這次調整本身意味著(zhù)什么。 

建設用地指標、耕地保留指標、基本農田指標——這幾個(gè)指標，向來(lái)都是市縣政府，乃至省級政府，向來(lái)無(wú)法觸碰的紅線(xiàn)。在最嚴格的、層層分配的、縱向的國土管理體系中，過(guò)去也幾乎沒(méi)有主動(dòng)公開(kāi)進(jìn)行調整的先例。 

計劃經(jīng)濟時(shí)代留下來(lái)的一些制度做法，不知何時(shí)就成為了不可動(dòng)搖的死規矩。

深圳在2014年就建設用地指標將盡，到2020年甚至連8平方公里，也就是0.08萬(wàn)公頃都擠不出來(lái)了。不知道伸手問(wèn)廣東省要了多少次指標，都被廣東省以全省指標也不夠用打了回來(lái)。無(wú)奈，只好大搞城市更新，大搞填海造地，土地獲取成本蹭蹭蹭地往上冒，然而建設用地仍然供不應求。至于房?jì)r(jià)，大家也都看到了…… 

這下好了，廣東全省建設用地上調了約800平方公里，耕地指標更是放寬了超過(guò)4000平方公里。 

看似只是全國一盤(pán)棋動(dòng)了幾個(gè)子，大的方面什么也沒(méi)少，小處卻突然就全盤(pán)活了。 

我們既堅持土地管制的必要性和管制的權威，又認可管制依據的不可能完全精確。 

前者，是我們國家制度的優(yōu)越性所在。后者，需要做的，是給管制依據一個(gè)及時(shí)與合法的調節手段，給走向僵化的原有制度補充必要的彈性。 

從“土地指標決不能動(dòng)”，到“土地指標可以調整了”這樣的變化，看似不大，但這就是所謂的深化改革。 

真正觸及到了過(guò)去以為不能動(dòng)的舊觀(guān)念和死規矩，也真正給實(shí)際創(chuàng )造了價(jià)值。 

建設用地的增加，也是城鎮化進(jìn)程加快的體現，畢竟不管是智慧城市也好，還是裝配式建筑等等，技術(shù)伴隨建設工程而不斷更新。而寸土寸金的一二線(xiàn)城市，建設用地的增加也許能讓很多企業(yè)在一輪輪地王的沖擊中得到一個(gè)喘息，也許是向著(zhù)新科技的建設而不斷探索，總歸我們都是希望未來(lái)的房產(chǎn)也是發(fā)展逐步平穩且更智能的。（文章部分選自《鳳凰財經(jīng)》）