轉型+分化：2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)機會(huì )在哪？

2014年上半年已悄然流逝�；厥走@半年，可謂艱辛復雜。中國房地產(chǎn)巔峰期已過(guò)，走到了逐步下行的階梯，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始審時(shí)度勢，調整戰略，甚至進(jìn)行轉型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來(lái)的行業(yè)關(guān)鍵運行數據，看看這半年的市場(chǎng)到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場(chǎng)向大中型企業(yè)加速集中

——2014年半年總結

一、上半年全線(xiàn)城市回調，質(zhì)量最好的一線(xiàn)城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點(diǎn)是市場(chǎng)主動(dòng)回調，積極去庫存，以應對周期。

在去年年底，估計行業(yè)里的大多數人都沒(méi)想到，2014年上半年市場(chǎng)會(huì )如此大規模下調。年終靚麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和慶功的歡樂(lè )已被新的業(yè)績(jì)壓力所代替。

2014年的市場(chǎng)蕭條具體表現在:幾乎所有城市的銷(xiāo)售與新開(kāi)工面積都在下行調整。

從數據來(lái)看，開(kāi)發(fā)商快速收縮戰線(xiàn)，新開(kāi)工面積急速下降。2014年前四個(gè)月新開(kāi)工面積下降了24%，而同期銷(xiāo)售面積下降8.6%。

進(jìn)入5月后，，全國房屋銷(xiāo)售面積降幅持續擴大，同比下降7.8%同時(shí)；商品房銷(xiāo)售額下降8.5%，降幅持續擴大。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降14.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(cháng)2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開(kāi)工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開(kāi)工面積42588萬(wàn)平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場(chǎng)平均出清周期來(lái)看，周期的增長(cháng)也標志著(zhù)存貨在進(jìn)一步積壓。

二、城市分化繼續

去年年底，我們在總結2013年市場(chǎng)狀況，并做2014年市場(chǎng)預測的時(shí)候，已經(jīng)做出市場(chǎng)即將產(chǎn)生分化的預測。半年過(guò)去了，這樣分化的市場(chǎng)局越來(lái)越像股票市場(chǎng)。當經(jīng)濟基本面下行的時(shí)候，無(wú)論地方城市環(huán)境多么優(yōu)良，各地市場(chǎng)都會(huì )一起回調。但質(zhì)地優(yōu)秀的市場(chǎng)會(huì )比較抗跌，而素質(zhì)較差的市場(chǎng)則會(huì )迅速下滑。下面來(lái)看如下幾點(diǎn)總結：

1、2014年上半年，只有少數城市表現優(yōu)秀，多數城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價(jià)依然堅挺；二線(xiàn)城市成交量?jì)r(jià)均出現分化，大多數城市成交量下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成；個(gè)別城市出現均價(jià)停漲或下降的趨勢，內部分化明顯。

3、總體來(lái)看，一、二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)量累計同比下降41%、23%、26%；一、二、三線(xiàn)城市需去化10.8、18.1、22.7 個(gè)月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個(gè)月。

4、從區域分布來(lái)看，東部城市是重災區，中部城市穩定，西部城市略有下降。

1-5月份，東部地區商品房銷(xiāo)售面積同比下降14.4%；銷(xiāo)售額下降14.7%。

中部地區商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.3%，銷(xiāo)售額增長(cháng)3.2%。

西部地區商品房銷(xiāo)售面積9367萬(wàn)平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額4855億元，增長(cháng)1.8%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5、從省會(huì )城市分布來(lái)看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對值和自身縱向數據分析供求關(guān)系相對較好的城市有南昌、南京、成都。而蘇州、長(cháng)沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場(chǎng)還在持續惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場(chǎng)化，因地制宜

從政策面來(lái)看，2014年上半年的房地產(chǎn)政策體現為三個(gè)特征：

1、金融政策進(jìn)一步從緊，銀行體系對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)始終謹慎。

2、去年三中全會(huì )之后，沒(méi)有新的全國性的行業(yè)調控政策出臺。一刀切、一盤(pán)棋的政策做法已經(jīng)過(guò)去。尊重地方特色的、以市場(chǎng)化為原則的調控政策成為主基調。

3、地方政府根據各自的地區形勢，逐步開(kāi)始出臺刺激政策，以維持市場(chǎng)正常運轉。目前取消限購城市有：天津、佛山、無(wú)錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無(wú)疑都是高風(fēng)險市場(chǎng)。

四、大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場(chǎng)份額分別達到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升5.4 個(gè)百分點(diǎn)，增幅為近年最大。

轉型、回歸一二線(xiàn)

——下半年展望

展望目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機會(huì )。

具體來(lái)看2014年下半年，將呈現如下幾個(gè)趨勢：

一、下半年市場(chǎng)依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡

通過(guò)投行對重點(diǎn)城市供需測算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業(yè)還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會(huì )比上半年減少，開(kāi)工面積的低迷會(huì )有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線(xiàn)城市價(jià)格企穩要好于三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市仍然將維持下降的趨勢

市場(chǎng)環(huán)境較好的區域，新開(kāi)工下行更有利于未來(lái)一年的區域地產(chǎn)市場(chǎng)。

一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比要遠遠低于二線(xiàn)城市，這代表一線(xiàn)城市的市場(chǎng)環(huán)境要更優(yōu)與二線(xiàn)城市。

三、庫存分化，少數城市優(yōu)異，多數城市仍舊難熬

庫存是判斷一個(gè)城市市場(chǎng)冷熱的最關(guān)鍵的經(jīng)濟指標。我們從庫存來(lái)看看未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢。

1、從在建庫存數據來(lái)看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經(jīng)比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房?jì)r(jià)會(huì )受到抑制，溫州的絕對水平雖然較高，但和自身相比，已經(jīng)處在去庫存過(guò)程中，相比歷史高點(diǎn)有明顯的下降。

2、從存量庫存數據來(lái)看，市場(chǎng)儼然分化成三個(gè)層次，分別是：

優(yōu)質(zhì)城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門(mén)、廣州、深圳、南昌、重慶

問(wèn)題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營(yíng)、九江、武漢、黃石、長(cháng)沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來(lái)，青島、合肥、南京等城市未來(lái)房?jì)r(jià)彈性較高。

2014年下半年市場(chǎng)新機會(huì )

1、市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園增長(cháng)迅速，未來(lái)市場(chǎng)空間巨大

從2014年的政府放權調控的特點(diǎn)可以看出，白銀時(shí)代的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府將進(jìn)一步退回到裁判員的角色。未來(lái)行業(yè)內，政府只負責管理公共事務(wù)，市場(chǎng)上的事務(wù)交由市場(chǎng)自行解決。

這在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域將更加顯著(zhù)。所謂專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事情。專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)在未來(lái)將在更大范圍內替代政府性質(zhì)的低效招商的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區，這些專(zhuān)業(yè)公司在2014年將會(huì )鎖定更精準的客群群體，高效率的發(fā)展各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區。

2、東部城市舊城工業(yè)用地改造，存量市場(chǎng)的新機會(huì )

從上海下一步提升用地單位產(chǎn)值的思路來(lái)看，未來(lái)以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進(jìn)一步控制外圍城市化的擴張，從城市中心低效的工業(yè)用地進(jìn)行改造，提升土地價(jià)值，將是市場(chǎng)開(kāi)拓的主旋律。

3、體驗式商業(yè)、社區型商業(yè)

從2005年興起的商業(yè)地產(chǎn)高增長(cháng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，特別是以城市綜合體、Mall類(lèi)產(chǎn)品為代表的城市級商業(yè)地產(chǎn)浪潮頂峰已過(guò)，萬(wàn)達是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，將進(jìn)入更低級別的商業(yè)時(shí)代。這個(gè)時(shí)代里，區域級、社區級、小體量的商業(yè)將成為市場(chǎng)布局的重點(diǎn)。

社區型商業(yè)的發(fā)展將結合社區服務(wù)業(yè)的升級全面開(kāi)展。因此社區商業(yè)從如今開(kāi)始就具備了互聯(lián)網(wǎng)基因，線(xiàn)下服務(wù)、體驗及線(xiàn)上社區交流是社區商業(yè)最大特色。

體驗式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運營(yíng)商無(wú)法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養老地產(chǎn)

養老地產(chǎn)近兩年概念火熱，但這類(lèi)產(chǎn)品總體來(lái)看，雷聲大雨點(diǎn)小。但不管怎樣，養老產(chǎn)業(yè)是政府關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，拿地的機會(huì )就在這里。下一步養老的發(fā)展的機會(huì )將是部分堅持中高端產(chǎn)品線(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)的轉型重點(diǎn)。

5、文化旅游地產(chǎn)

休閑產(chǎn)業(yè)大潮是即商業(yè)服務(wù)業(yè)大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅動(dòng)力。

萬(wàn)達、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產(chǎn)行業(yè)第一軍團又是看重這一波大潮的趨勢，希望進(jìn)一步淘金。不管怎樣，首富的戰略眼光是值得關(guān)注的。畢竟能承載萬(wàn)達這樣千億級企業(yè)持續高增長(cháng)的行業(yè)不多，給國人提供文化休閑場(chǎng)所的旅游地產(chǎn)就一定是下一個(gè)高增長(cháng)極。

6、物流地產(chǎn)

近兩年電商的沖擊實(shí)在太大，大到已經(jīng)開(kāi)始改變商業(yè)地產(chǎn)的游戲規則。部分開(kāi)發(fā)商和金融機構已經(jīng)將機會(huì )瞄準到為電商做配套服務(wù)的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始更線(xiàn)上的大佬們合作，為大佬度身定做線(xiàn)下服務(wù)就是一個(gè)重要的思路。物流地產(chǎn)就是與大佬合作博弈的結果。

應該說(shuō)，2014年隨著(zhù)主題地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨，所有這些都有一個(gè)核心邏輯，那就是遵循升級我們生活方式的腳步。凡是創(chuàng )新創(chuàng )造生活方式的產(chǎn)品都會(huì )收到追捧，而這只不過(guò)是時(shí)間早晚的問(wèn)題。