全國6城試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房 居民與政府合伙買(mǎi)房

　共有產(chǎn)權住房全國6城市試點(diǎn)

 

　　與政府合伙買(mǎi)房

 

　　你愿意嗎

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)，作為政策性住房的一種新形式，有人期望，有人觀(guān)望。

 

　　所謂共有產(chǎn)權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時(shí)，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。那么，與政府合伙買(mǎi)房，可行嗎？

 

　　[亮點(diǎn)]

 

　　共有產(chǎn)權住房有兩個(gè)直接作用，一個(gè)是通過(guò)共有產(chǎn)權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規范現在的經(jīng)濟適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買(mǎi)房子是解決住房問(wèn)題，而非投機牟利。從長(cháng)遠看，它還能在一定程度上平抑高房?jì)r(jià)。

 

　　[優(yōu)點(diǎn)]

 

　　共有產(chǎn)權住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟適用房、限價(jià)房出現的套利現象，就顯得尤為重要。

 

　　值得關(guān)注的是，與以往的經(jīng)濟適用房、限價(jià)房不同，共有產(chǎn)權住房是一種有限產(chǎn)權住房。政府和購買(mǎi)者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險。從制度設計上看，有限產(chǎn)權與完全產(chǎn)權的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價(jià)格上基本與市場(chǎng)價(jià)格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。

 

　　[難點(diǎn)]

 

　　有業(yè)內人士指出，如果共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)者在回購政府產(chǎn)權的時(shí)候，只要市場(chǎng)評估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。同樣，政府收購個(gè)人產(chǎn)權時(shí)，如評估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問(wèn)題。共有產(chǎn)權住房必須建立起公開(kāi)透明的運作機制，從申請、分配、售后監管和退出等各個(gè)環(huán)節，設立防火墻。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

 

　　誰(shuí)來(lái)申購

 

　　主要是中低收入者

 

　　上海自2010年以來(lái)，已連續4次降低申請共有產(chǎn)權房的準入門(mén)檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線(xiàn)已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬(wàn)戶(hù)，基本做到當年申請、當年選房。

 

　　江蘇淮安在2007年即推行共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過(guò)90平方米)。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產(chǎn)權房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應券，兩年內有效。

 

　　北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權性質(zhì)的自住房”，價(jià)格低于周邊市場(chǎng)30%、面積以90平方米以下為主。首個(gè)項目約提供2000套房源，最終由6.53萬(wàn)戶(hù)確認申購。

 

　　從試點(diǎn)看，共有產(chǎn)權住房供給主要面對中低收入者，但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產(chǎn)權房時(shí)，應當充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時(shí)無(wú)力購買(mǎi)共有產(chǎn)權保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問(wèn)題。

 

　　產(chǎn)權咋分

 

　　個(gè)人占比50%以上

 

　　根據試點(diǎn)情況，政府與購房者產(chǎn)權比例是共有產(chǎn)權住房的焦點(diǎn)所在，也是未來(lái)調整的空間所在。近年來(lái)，試點(diǎn)地區不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權比例調節機制，個(gè)人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權。

 

　　從江蘇淮安來(lái)看，通過(guò)政府產(chǎn)權分攤減輕購房人出資負擔，根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。

 

　　淮安市住建局副局長(cháng)劉愛(ài)梅說(shuō)，共有產(chǎn)權的做法是把產(chǎn)權先定下來(lái)，因為沒(méi)有謀利空間，避免了“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問(wèn)題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權的比例。當地的經(jīng)驗是，打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買(mǎi)房。

 

　　如何退出

 

　　各地不同還需探索

 

　　針對政府退出的問(wèn)題(即個(gè)人購買(mǎi)政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內以原價(jià)購買(mǎi)，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場(chǎng)評估價(jià)購買(mǎi)或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來(lái)的經(jīng)適房一樣繼續使用。在湖北黃石，住戶(hù)如要購買(mǎi)超面積產(chǎn)權則需要按照市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)，住戶(hù)不愿意購買(mǎi)，可永遠共同持有產(chǎn)權。

 

　　個(gè)人退出的問(wèn)題，各地的指導原則是政府有優(yōu)先權，即按照評估價(jià)回購個(gè)人的產(chǎn)權，或者在房屋再上市交易環(huán)節，按比例獲得增值收益。

 

　　目前，共有產(chǎn)權住房仍需進(jìn)一步探索，且需要不斷對制度創(chuàng )新。記者了解到，目前深圳的共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)方案正在研究中，將在6月底前出臺方案，今年下半年將有一個(gè)保障房項目采用共有產(chǎn)權方式。

 

　　深圳市住房和建設局政策咨詢(xún)委員會(huì )常務(wù)秘書(shū)長(cháng)陳藹貧表示，共有產(chǎn)權房實(shí)際上關(guān)鍵是要理清政府與個(gè)人所占份額，以及份額如何轉化的問(wèn)題。正在研究中的深圳共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺的共有產(chǎn)權模式，還在考慮推出政府與個(gè)人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個(gè)人這三類(lèi)共有產(chǎn)權模式。

 

　　共有產(chǎn)權住房如何影響樓市

 

　　一定程度上

 

　　有利于抑制房?jì)r(jià)上漲

 

　　業(yè)內人士分析認為，隨著(zhù)共有產(chǎn)權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房?jì)r(jià)等方面的效應將逐漸凸顯。以北京市為例，去年下半年北京推出2萬(wàn)套共有產(chǎn)權性質(zhì)的自住型商品房，今年將供應5萬(wàn)套，占全年商品房銷(xiāo)售的50%左右，可大大改變住房供給結構，同時(shí)，自住型商品房?jì)r(jià)格比周邊市場(chǎng)價(jià)低30%左右，將對今年北京市場(chǎng)房?jì)r(jià)起到較大的緩沖作用。

 

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根認為，共有產(chǎn)權房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權利，一定程度上有助于抑制房?jì)r(jià)上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產(chǎn)權房體現了社會(huì )公平性。一些研究機構還認為，共有產(chǎn)權房將為轉換房地產(chǎn)調控方式起到積極作用。

 

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認為，共有產(chǎn)權住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現。共有產(chǎn)權住房一方面為居民提供了相對較低價(jià)位的普通商品房，使其“買(mǎi)得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結構；共有產(chǎn)權住房還緩解了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jì)r(jià)，疏解高房?jì)r(jià)的困擾。

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師

 

　　回應樓市三大熱點(diǎn)

 

　　樓市拐點(diǎn)來(lái)了？

 

　　指標增速下降是正常調節

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數指標都在增長(cháng)，只是增速在下降。他說(shuō)：“這屬于市場(chǎng)正常的調節。必須歷史地看問(wèn)題，同比增長(cháng)為負，主要是由于去年同期基數過(guò)大造成的。”

 

　　馮俊強調，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求。

 

　　限購政策要取消？

 

　　沒(méi)有地方公開(kāi)表態(tài)取消限購

 

　　馮俊表示，宏觀(guān)調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據自己的實(shí)際情況作出判斷。他說(shuō)：“從目前我得到的信息，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購。”馮俊認為，從限購政策來(lái)看，對老百姓的消費需求是沒(méi)有影響的，只是對過(guò)度投資需求有限制。

 

　　空置率如何統計？

 

　　不能通過(guò)晚上數燈推算空置率

 

　　馮俊表示，現在對于空置率沒(méi)有一個(gè)準確的官方定義。對于一些人通過(guò)晚上數亮燈的住房比率大致推出來(lái)的空置率，馮俊不認同。他說(shuō)：“假設我家住三居室，晚上一般就開(kāi)一兩個(gè)燈，如果你在我家樓下看，肯定是一大半窗戶(hù)是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數量衡量。有些事情有待制度的完善，簡(jiǎn)單說(shuō)空置多少不太合適。”

 

　共有產(chǎn)權住房全國6城市試點(diǎn)

 

　　與政府合伙買(mǎi)房

 

　　你愿意嗎

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)，作為政策性住房的一種新形式，有人期望，有人觀(guān)望。

 

　　所謂共有產(chǎn)權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時(shí)，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。那么，與政府合伙買(mǎi)房，可行嗎？

 

　　[亮點(diǎn)]

 

　　共有產(chǎn)權住房有兩個(gè)直接作用，一個(gè)是通過(guò)共有產(chǎn)權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規范現在的經(jīng)濟適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買(mǎi)房子是解決住房問(wèn)題，而非投機牟利。從長(cháng)遠看，它還能在一定程度上平抑高房?jì)r(jià)。

 

　　[優(yōu)點(diǎn)]

 

　　共有產(chǎn)權住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟適用房、限價(jià)房出現的套利現象，就顯得尤為重要。

 

　　值得關(guān)注的是，與以往的經(jīng)濟適用房、限價(jià)房不同，共有產(chǎn)權住房是一種有限產(chǎn)權住房。政府和購買(mǎi)者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險。從制度設計上看，有限產(chǎn)權與完全產(chǎn)權的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價(jià)格上基本與市場(chǎng)價(jià)格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。

 

　　[難點(diǎn)]

 

　　有業(yè)內人士指出，如果共有產(chǎn)權住房購買(mǎi)者在回購政府產(chǎn)權的時(shí)候，只要市場(chǎng)評估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。同樣，政府收購個(gè)人產(chǎn)權時(shí)，如評估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問(wèn)題。共有產(chǎn)權住房必須建立起公開(kāi)透明的運作機制，從申請、分配、售后監管和退出等各個(gè)環(huán)節，設立防火墻。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

 

　　誰(shuí)來(lái)申購

 

　　主要是中低收入者

 

　　上海自2010年以來(lái)，已連續4次降低申請共有產(chǎn)權房的準入門(mén)檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線(xiàn)已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬(wàn)戶(hù)，基本做到當年申請、當年選房。

 

　　江蘇淮安在2007年即推行共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過(guò)90平方米)。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產(chǎn)權房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應券，兩年內有效。

 

　　北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權性質(zhì)的自住房”，價(jià)格低于周邊市場(chǎng)30%、面積以90平方米以下為主。首個(gè)項目約提供2000套房源，最終由6.53萬(wàn)戶(hù)確認申購。

 

　　從試點(diǎn)看，共有產(chǎn)權住房供給主要面對中低收入者，但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產(chǎn)權房時(shí)，應當充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時(shí)無(wú)力購買(mǎi)共有產(chǎn)權保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問(wèn)題。

 

　　產(chǎn)權咋分

 

　　個(gè)人占比50%以上

 

　　根據試點(diǎn)情況，政府與購房者產(chǎn)權比例是共有產(chǎn)權住房的焦點(diǎn)所在，也是未來(lái)調整的空間所在。近年來(lái)，試點(diǎn)地區不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權比例調節機制，個(gè)人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權。

 

　　從江蘇淮安來(lái)看，通過(guò)政府產(chǎn)權分攤減輕購房人出資負擔，根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。

 

　　淮安市住建局副局長(cháng)劉愛(ài)梅說(shuō)，共有產(chǎn)權的做法是把產(chǎn)權先定下來(lái)，因為沒(méi)有謀利空間，避免了“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問(wèn)題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權的比例。當地的經(jīng)驗是，打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買(mǎi)房。

 

　　如何退出

 

　　各地不同還需探索

 

　　針對政府退出的問(wèn)題(即個(gè)人購買(mǎi)政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內以原價(jià)購買(mǎi)，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場(chǎng)評估價(jià)購買(mǎi)或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來(lái)的經(jīng)適房一樣繼續使用。在湖北黃石，住戶(hù)如要購買(mǎi)超面積產(chǎn)權則需要按照市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)，住戶(hù)不愿意購買(mǎi)，可永遠共同持有產(chǎn)權。

 

　　個(gè)人退出的問(wèn)題，各地的指導原則是政府有優(yōu)先權，即按照評估價(jià)回購個(gè)人的產(chǎn)權，或者在房屋再上市交易環(huán)節，按比例獲得增值收益。

 

　　目前，共有產(chǎn)權住房仍需進(jìn)一步探索，且需要不斷對制度創(chuàng )新。記者了解到，目前深圳的共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)方案正在研究中，將在6月底前出臺方案，今年下半年將有一個(gè)保障房項目采用共有產(chǎn)權方式。

 

　　深圳市住房和建設局政策咨詢(xún)委員會(huì )常務(wù)秘書(shū)長(cháng)陳藹貧表示，共有產(chǎn)權房實(shí)際上關(guān)鍵是要理清政府與個(gè)人所占份額，以及份額如何轉化的問(wèn)題。正在研究中的深圳共有產(chǎn)權住房試點(diǎn)方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺的共有產(chǎn)權模式，還在考慮推出政府與個(gè)人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個(gè)人這三類(lèi)共有產(chǎn)權模式。

 

　　共有產(chǎn)權住房如何影響樓市

 

　　一定程度上

 

　　有利于抑制房?jì)r(jià)上漲

 

　　業(yè)內人士分析認為，隨著(zhù)共有產(chǎn)權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房?jì)r(jià)等方面的效應將逐漸凸顯。以北京市為例，去年下半年北京推出2萬(wàn)套共有產(chǎn)權性質(zhì)的自住型商品房，今年將供應5萬(wàn)套，占全年商品房銷(xiāo)售的50%左右，可大大改變住房供給結構，同時(shí)，自住型商品房?jì)r(jià)格比周邊市場(chǎng)價(jià)低30%左右，將對今年北京市場(chǎng)房?jì)r(jià)起到較大的緩沖作用。

 

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根認為，共有產(chǎn)權房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權利，一定程度上有助于抑制房?jì)r(jià)上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產(chǎn)權房體現了社會(huì )公平性。一些研究機構還認為，共有產(chǎn)權房將為轉換房地產(chǎn)調控方式起到積極作用。

 

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認為，共有產(chǎn)權住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現。共有產(chǎn)權住房一方面為居民提供了相對較低價(jià)位的普通商品房，使其“買(mǎi)得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結構；共有產(chǎn)權住房還緩解了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jì)r(jià)，疏解高房?jì)r(jià)的困擾。

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師

 

　　回應樓市三大熱點(diǎn)

 

　　樓市拐點(diǎn)來(lái)了？

 

　　指標增速下降是正常調節

 

　　住房城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數指標都在增長(cháng)，只是增速在下降。他說(shuō)：“這屬于市場(chǎng)正常的調節。必須歷史地看問(wèn)題，同比增長(cháng)為負，主要是由于去年同期基數過(guò)大造成的。”

 

　　馮俊強調，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求。

 

　　限購政策要取消？

 

　　沒(méi)有地方公開(kāi)表態(tài)取消限購

 

　　馮俊表示，宏觀(guān)調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據自己的實(shí)際情況作出判斷。他說(shuō)：“從目前我得到的信息，還沒(méi)有一個(gè)地方公開(kāi)說(shuō)要取消限購。”馮俊認為，從限購政策來(lái)看，對老百姓的消費需求是沒(méi)有影響的，只是對過(guò)度投資需求有限制。

 

　　空置率如何統計？

 

　　不能通過(guò)晚上數燈推算空置率

 

　　馮俊表示，現在對于空置率沒(méi)有一個(gè)準確的官方定義。對于一些人通過(guò)晚上數亮燈的住房比率大致推出來(lái)的空置率，馮俊不認同。他說(shuō)：“假設我家住三居室，晚上一般就開(kāi)一兩個(gè)燈，如果你在我家樓下看，肯定是一大半窗戶(hù)是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數量衡量。有些事情有待制度的完善，簡(jiǎn)單說(shuō)空置多少不太合適。”

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