房地產(chǎn)百強5大特點(diǎn)

1、銷(xiāo)售業(yè)績(jì)與資產(chǎn)規模創(chuàng )新高，市場(chǎng)份額達30.7%

中國房地產(chǎn)百強企業(yè)在2013年繼續跑贏(yíng)大市，伴隨著(zhù)量?jì)r(jià)齊升的良好市場(chǎng)形勢，領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯。在行業(yè)投資環(huán)境趨熱、一二線(xiàn)重點(diǎn)城市市場(chǎng)全面上行、剛需集中釋放的環(huán)境下，百強企業(yè)以其更強的市場(chǎng)競爭力迎來(lái)了快速發(fā)展：全年實(shí)現銷(xiāo)售總額25038.4億元，銷(xiāo)售面積23425.6萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)率分別達到34.0%和25.5%，高于全國平均水平7.7和8.2個(gè)百分點(diǎn)；從銷(xiāo)售額看，百強企業(yè)2013年市場(chǎng)份額達30.7%，較上年增加1.7個(gè)百分點(diǎn)，而綜合實(shí)力TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額則達到12.0%，占百強企業(yè)銷(xiāo)售總額39.1%。

2013年，百強企業(yè)在激烈的競爭中實(shí)現了快速增長(cháng)。從銷(xiāo)售表現來(lái)看，百強企業(yè)不同層級企業(yè)的銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值普遍處于30%—50%區間，增速均較往年有不同程度提升。但對比銷(xiāo)售面積的增長(cháng)率發(fā)現，百強企業(yè)的銷(xiāo)售表現發(fā)生了明顯分化：       

規模較大的百強企業(yè)銷(xiāo)售額增長(cháng)較快，業(yè)績(jì)增長(cháng)主要受益于區域核心城市的深耕。由圖3可以看出，百強前10企業(yè)、11-30企業(yè)2013年的銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值高于銷(xiāo)售面積增長(cháng)率均值10個(gè)百分點(diǎn)左右，主要受益于這些企業(yè)在2013年加大核心城市特別是重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的深耕力度，推動(dòng)銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊升。研究組對百強企業(yè)2013年的主要業(yè)績(jì)貢獻城市和項目進(jìn)行分析，結果表明：前10企業(yè)和11-30企業(yè)銷(xiāo)售規模在10億元以上的城市分別為16.2個(gè)和5.3個(gè)，銷(xiāo)售規模在5億元以上的項目分別累積達到40.8個(gè)和14.1個(gè)。 

規模中等的百強企業(yè)銷(xiāo)售面積增長(cháng)較快，業(yè)績(jì)增長(cháng)主要源于銷(xiāo)售面積的拉動(dòng)。百強31-50、51-100企業(yè)的銷(xiāo)售面積分別增長(cháng)54.0%和45.6%，分別高于銷(xiāo)售額增長(cháng)率7.5和6.1個(gè)百分點(diǎn)。

2013年，百強企業(yè)資產(chǎn)規模持續增長(cháng)，總資產(chǎn)均值為663.9億元，同比增長(cháng)27.5%；凈資產(chǎn)均值為176.4億元，同比增長(cháng)22.7%。與上年相比，百強企業(yè)總資產(chǎn)增速提升了4.7個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)累積速度有所加快；凈資產(chǎn)增速則低于同期總資產(chǎn)增速4.8個(gè)百分點(diǎn)，2013年百強企業(yè)總負債均值達到487.5億元，同比增長(cháng)32.3%，可見(jiàn)百強企業(yè)在2013年仍保持了較為積極的負債擴張力度，以期抓住市場(chǎng)機遇實(shí)現新一輪增長(cháng)。

百強企業(yè)總資產(chǎn)規模的擴大主要源于存貨規模的提升，百強企業(yè)在市場(chǎng)快速消化期理性增加庫存，實(shí)現資產(chǎn)的有質(zhì)量增長(cháng)。從數據來(lái)看，截至2013年底，百強企業(yè)存貨均值達到451.5億元，同比大幅增長(cháng)44.1%，增長(cháng)率較上年增加了25.3個(gè)百分點(diǎn)，存貨占總資產(chǎn)比重均值達到59.2%，較上年同期增加了2.7個(gè)百分點(diǎn)，顯著(zhù)推動(dòng)了總資產(chǎn)規模的擴大。

受銷(xiāo)售狀況良好的影響，房地產(chǎn)企業(yè)2013年積極增加土地儲備，為后續發(fā)展積淀基礎。百強企業(yè)2013年土地儲備規劃建筑總面積均值為1209.4萬(wàn)平方米，較上年增長(cháng)11.6%，增長(cháng)率較上年增加了7.3個(gè)百分點(diǎn)。
 

2、把握一二線(xiàn)剛需市場(chǎng)，高周轉、強合作成主流

2013年，中國房地產(chǎn)調控政策總體上向適應市場(chǎng)化、逐步構建長(cháng)效機制轉變，在相對平穩的政策預期下，一、二線(xiàn)城市剛需持續釋放，百強企業(yè)特別是前50企業(yè)在城市選擇、產(chǎn)品結構、推盤(pán)節奏等方面做出了明顯調整，以順應持續分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，實(shí)現了業(yè)績(jì)的快速增長(cháng)。

在城市選擇方面，百強企業(yè)2013年普遍將銷(xiāo)售重心轉移至一、二線(xiàn)城市主流市場(chǎng)。2013年一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市庫存處于低位，房?jì)r(jià)持續上漲，商品房消化周期較上年明顯加快；這些重點(diǎn)城市以其龐大的市場(chǎng)需求、更短的去化周期和更充分的銷(xiāo)售溢價(jià)空間成為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)的重要依托，百強企業(yè)持續強化一、二線(xiàn)城市的聚焦。通過(guò)分析前50家百強企業(yè)的重點(diǎn)項目，可見(jiàn)其來(lái)源于一、二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額累計占比為84.9%。其中，僅北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額占比已達到41.3%，尤以北京、上海、廣州對企業(yè)業(yè)績(jì)貢獻率最高，杭州、天津、南京、成都、重慶等各經(jīng)濟區域的重點(diǎn)二線(xiàn)城市也受到百強企業(yè)的極大關(guān)注。同時(shí)，以三四線(xiàn)布局為主的百強企業(yè)2013年也積極轉戰一、二線(xiàn)城市并取得明顯成效，如佳兆業(yè)2013年合同銷(xiāo)售額的65%來(lái)自一、二線(xiàn)城市項目，全年銷(xiāo)售額同比增長(cháng)38.2%，較上年提升了25個(gè)百分點(diǎn)，保持了較快的發(fā)展速度。  

百強企業(yè)在2013年繼續調整產(chǎn)品結構，聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需產(chǎn)品。2013年，一、二線(xiàn)城市商品房量?jì)r(jià)普漲，首置首改型剛性需求集中釋放，繼續成為全年市場(chǎng)的成交主力。以住宅成交套總價(jià)為計算依據，在前50百強企業(yè)的重點(diǎn)項目中，普通及中端項目的個(gè)數占比達到84.2%，高端產(chǎn)品占比為15.8%，產(chǎn)品結構持續優(yōu)化。    

銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增速較高的百強企業(yè)均以普通及中端定位的剛需、改善型項目為主要業(yè)績(jì)來(lái)源。萬(wàn)科2013年仍以中小戶(hù)型普通商品房為主，144平方米以下戶(hù)型占比達到91.5%；而以往以大戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主的金地集團經(jīng)過(guò)兩年多的產(chǎn)品結構調整，2013年144平方米以下中小戶(hù)型占比達到70%，同期銷(xiāo)售額增長(cháng)31.7%，成功實(shí)現業(yè)績(jì)逆轉。

在推盤(pán)節奏方面，百強企業(yè)2013年在市場(chǎng)競爭加劇的背景下，普遍采取“高周轉”策略保障較快發(fā)展速度，運營(yíng)水平持續提升。百強企業(yè)2013年的總資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率和存量資產(chǎn)周轉率均值分別為0.41、0.48和0.60，分別較上年提升了0.02、0.04和0.08。

2013年，全國及區域性布局的百強企業(yè)一方面憑借自身較強的競爭力和品牌影響，持續獲得較高的市場(chǎng)認可，項目去化率明顯加快；另一方面，百強企業(yè)在策略上也主動(dòng)加快了開(kāi)發(fā)節奏以適應快速變化的市場(chǎng)。      

從百強企業(yè)的內部結構來(lái)看，2013年存貨周轉率加快的百強企業(yè)數量占比達到74%，較2011年和2012年分別提升了62和17個(gè)百分點(diǎn)。加快周轉、提升效率已成為百強企業(yè)的普遍共識，且這一趨勢仍將延續。在未來(lái)的市場(chǎng)競爭中，百強企業(yè)須更好的兼顧效率與效益之間的關(guān)系，在追求高周轉的同時(shí)，仍要做精做專(zhuān)產(chǎn)品，保障合理的溢利空間；同時(shí)更要不斷優(yōu)化運營(yíng)管理體系，讓效率的提升具有更穩固的基礎。 
   

以合作方式快速累積主流市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，合理把握市場(chǎng)節奏    

2013年，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市土地價(jià)格不斷升高、面對土地招拍掛市場(chǎng)的激烈競爭，百強企業(yè)較以往更多地采用項目公司、房屋參建、股權收購等合作模式，及時(shí)把握了重點(diǎn)城市的市場(chǎng)契機，迅速提升了經(jīng)營(yíng)規模與業(yè)績(jì)表現。2013年，百強企業(yè)繼續強化多元合作形式以獲取一、二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)項目。1）企業(yè)間合作。萬(wàn)科在合作案例中較多的采取項目公司方式，2013年公司新增加項目104個(gè)，其中約66%的項目為合作、聯(lián)合方式獲取，合作比例持續提升，通過(guò)優(yōu)勢互補，實(shí)現業(yè)績(jì)倍增。2）企業(yè)與政府間的合作。保利地產(chǎn)等百強房企在2013年憑借較強的開(kāi)發(fā)能力分別與政府簽署了多筆大規模投資的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，以參與產(chǎn)業(yè)合作、城市更新、舊城改造等方式獲取優(yōu)質(zhì)項目資源。     
 

3、盈利規模持續擴大，平均土地成本再創(chuàng )新高

在業(yè)績(jì)穩步增長(cháng)的背景下，百強企業(yè)2013年的盈利規模不斷提升，營(yíng)業(yè)收入與凈利潤均值保持較快增長(cháng)。其中，營(yíng)業(yè)收入均值為196.3億元，同比增長(cháng)26.9%，增速較上年回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤均值為29.8億元，同比增長(cháng)22.1%，增速較上年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn)。在基本面良好的帶動(dòng)下，凈利潤超過(guò)50億元的企業(yè)數量較上年增加了5家。

百強企業(yè)2013年總資產(chǎn)收益率（ROA）均值為5.2%，較上年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率（ROE）均值為19.2%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。在銷(xiāo)售回暖的情況下，總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率的小幅下滑，主要在于當年企業(yè)規模擴張較快，期末總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的增速高于凈利潤的增速。百強企業(yè)2013年的凈利潤率均值為16.9%，較上年下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，利潤率的回落，一方面源于近年來(lái)土地成本和建安成本的增速超過(guò)房?jì)r(jià)增速；另一方面，百強企業(yè)2012年以來(lái)“以?xún)r(jià)換量”的部分項目在2013年進(jìn)入結算周期，攤薄了利潤空間。為了克服利潤率下降給企業(yè)盈利帶來(lái)的影響，百強企業(yè)著(zhù)力提升經(jīng)營(yíng)效率、擴大盈利規模，同時(shí)強化成本管控、降低費用成本，有效提升企業(yè)利潤空間。百強企業(yè)2013年繼續保持開(kāi)源節流，銷(xiāo)售、財務(wù)和管理三項費用率均值為8.3%，較上一年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2013年房地產(chǎn)企業(yè)競爭的焦點(diǎn)是高周轉的開(kāi)發(fā)能力，土地與資金的獲取變得尤為關(guān)鍵，而土地成本和資金成本則成為影響房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤空間的主要方面，在較大程度上決定了企業(yè)的獲利能力。銷(xiāo)售轉暖帶動(dòng)土地市場(chǎng)持續升溫，百強企業(yè)2013年拿地 熱情高漲，土地價(jià)格一路飆升，土地成本上漲超30%，創(chuàng )近年新高，將對企業(yè)未來(lái)的盈利水平構成一定壓力。

受市場(chǎng)轉暖影響，百強企業(yè)2013年普遍加大熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市的購地力度，土地成本再創(chuàng )新高。百強綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2013年一、二線(xiàn)城市的土地購置金額占比分別達31.7%和50.2%，而三、四線(xiàn)城市僅占18.1%。其中，一直主攻二、三線(xiàn)城市的恒大，2013年頻頻在一線(xiàn)城市北京、上海和廣州拿地，一線(xiàn)城市的土地購置金額占比達36.1%；龍湖2013年在一線(xiàn)城市的土地購置金額占比也較上年提升了17.3個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)的持續升溫助推土地價(jià)格的飆升，百強企業(yè)2013年的拿地成本大幅提升。百強綜合實(shí)力TOP10企業(yè)在一線(xiàn)城市的新增土地樓面均價(jià)突破12000元/平方米，同比增長(cháng)36.2%；二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的新增土地樓面均價(jià)同比分別增長(cháng)39.5%和31.4%，土地成本壓力加大。

為了研究百強企業(yè)2013年拿地成本對企業(yè)利潤率的影響，研究組對百強綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2013年重點(diǎn)項目的銷(xiāo)售均價(jià)與其實(shí)際拿地成本進(jìn)行了對比分析，結果如圖17所示，86.5%的一線(xiàn)城市重點(diǎn)項目成交樓面價(jià)占銷(xiāo)售均價(jià)比重低于50%，二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市分別有53.6%和77.8%的重點(diǎn)項目土地成本占比低于30%。

研究組基于百強綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2013年在一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售均價(jià)，對未來(lái)的項目銷(xiāo)售價(jià)格做出預測：若一線(xiàn)城市項目銷(xiāo)售均價(jià)與2013年持平或漲10%，企業(yè)2013年新增土地成本占銷(xiāo)售均價(jià)的比例將超過(guò)50%，若漲幅為20%，該占比仍將高于45%；二線(xiàn)城市項目銷(xiāo)售均價(jià)在持平、漲10%的情況下，土地成本占比高于或接近35%，若漲幅超過(guò)20%，該占比仍略高于30%；三四線(xiàn)城市的土地成本占比則在20%上下浮動(dòng)�？梢�(jiàn)，對于2013年在一二線(xiàn)城市拿地金額占比較高的百強企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的利潤空間將受到一定影響。   

市場(chǎng)回暖和貨幣政策的微調使國內外融資環(huán)境進(jìn)一步改善，百強企業(yè)2013年把握時(shí)機積極拓展融資渠道，綜合運用銀行貸款、海外發(fā)債、信托、IPO等方式建立多元融資體系。憑借綜合實(shí)力和良好的聲譽(yù)，百強企業(yè)獲得國內外大額優(yōu)質(zhì)資本，且融資成本優(yōu)勢顯著(zhù)，綜合資金成本率均值僅為9.6%。        

資金規模大、發(fā)債期限長(cháng)、平均年利率低使海外發(fā)債成為眾多百強企業(yè)首選的融資渠道。2013年境外資本市場(chǎng)融資面臨較好的窗口期，百強企業(yè)海外發(fā)債持續升溫，發(fā)債規模、頻次再創(chuàng )新高，全年累計海外發(fā)債總額接近1250億元，同比大幅提升約130%，平均年利率低于10%，成本優(yōu)勢凸顯。百強綜合實(shí)力TOP10企業(yè)全年海外發(fā)債突破550億元，平均年利率低于6%。一般來(lái)說(shuō)，海外發(fā)債的利率與企業(yè)獲得的國際評級密切相關(guān)，如萬(wàn)科獲得國際權威評級機構標準普爾、穆迪和惠譽(yù)分別給予公司BBB+、Baa2和BBB+的長(cháng)期企業(yè)信用評級，為企業(yè)獲得低利率的海外發(fā)債創(chuàng )造有利條件。    

在融資需求旺盛、開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款趨緊的背景下，信托仍是百強企業(yè)獲取融資的重要渠道。2013年，市場(chǎng)基本面的向好和融資渠道的多元化使百強企業(yè)信托融資成本較上一年略有回落。其中，萬(wàn)科1-5月四次信托融資的平均年利率僅為7.08%；首開(kāi)在2013年3月和4月分別獲得兩筆共27億元的信托融資，年利率均為8%，而華夏幸�；鶚I(yè)、金科等百強企業(yè)年內發(fā)行的信托融資年利率也較上一年有所回落。此外，得益于百強企業(yè)到位的現金流管理和靚麗的業(yè)績(jì)，大部分企業(yè)近幾年來(lái)的信托融資，基本不存在較大的兌付風(fēng)險。    
 

4、擴投資致資金面趨緊，巧布局使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險可控

百強企業(yè)2013年資產(chǎn)負債水平溫和上升，資產(chǎn)負債率均值為72.3%，較2012年同期上升2.5個(gè)百分點(diǎn)；剔除預收賬款之后的有效負債率均值為49.2%，較上年增加2個(gè)百分點(diǎn)；帶息負債率均值為36.9%，較上年增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，負債水平仍處于可控范圍。同時(shí)，百強企業(yè)負債結構顯著(zhù)改善，帶息負債中短期負債比例較上一年下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。

百強企業(yè)2013年流動(dòng)比率均值達到2.01，較上一年提升0.04，接近于近年來(lái)的最高值，企業(yè)短期償債能力得到優(yōu)化。但由于百強企業(yè)2013年規�？焖贁U張，企業(yè)存貨大量增加，速動(dòng)比率均值較上年回落至0.57。綜合來(lái)看，百強企業(yè)2013年償債能力尚可。

百強企業(yè)2013年持續加大土地投資力度，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的平均土地購置金額超400億元，占銷(xiāo)售額的比重均值達45.0%，較上年大幅提升15.7個(gè)百分點(diǎn)。 

受企業(yè)在土地和項目運營(yíng)等投資上大規模支出的影響，百強企業(yè)2013年經(jīng)營(yíng)性現金流凈額均值由正轉負，為-4.2億元。從企業(yè)來(lái)看，不同風(fēng)險偏好型的企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流凈額呈差異變化，48%的百強企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流仍然為正，主要為投資策略相對謹慎的企業(yè)。而部分百強企業(yè)在預期樂(lè )觀(guān)的背景下投資力度明顯加大，經(jīng)營(yíng)性現金流趨緊。

2013中國房地產(chǎn)繼續呈現分化發(fā)展的格局，受供需結構影響，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的壓力持續加大，但部分三線(xiàn)城市則存在供應過(guò)剩、消化周期過(guò)長(cháng)、價(jià)格下跌的風(fēng)險。百強企業(yè)在2013年大舉進(jìn)行土地投資，其對布局市場(chǎng)的選擇至關(guān)重要，并將成為影響企業(yè)未來(lái)長(cháng)期穩健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題。    

為避免三四線(xiàn)城市的運營(yíng)風(fēng)險，百強企業(yè)在2013年的新增土地儲備顯著(zhù)向一、二線(xiàn)城市傾斜。從百強企業(yè)2013年整體的新增土地儲備結構來(lái)看，超過(guò)三分之一百強企業(yè)2013年新增土地儲備全部來(lái)自一、二線(xiàn)城市，另外50%的百強企業(yè)顯著(zhù)加大了一、二線(xiàn)城市的拿地比例。

研究組根據前30企業(yè)2013年的拿地情況，分別從拿地規模和拿地企業(yè)個(gè)數兩方面統計出這些企業(yè)的拿地熱點(diǎn)城市，以分析其可能面臨的城市布局風(fēng)險。研究表明，前30企業(yè)選擇拿地的城市主要集中于北京、上海兩個(gè)一線(xiàn)城市以及位于長(cháng)三角、環(huán)渤海和中西部的重點(diǎn)二線(xiàn)城市。其中，北京、上海、杭州由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上行、交易旺盛成為百強企業(yè)爭先布局的重點(diǎn)城市；而重慶、蘇州、成都、沈陽(yáng)、濟南、西安、長(cháng)沙等重點(diǎn)二線(xiàn)城市土地供應量充足、土地成本較低，城鎮化進(jìn)程較快、市場(chǎng)需求潛力大，成為百強企業(yè)拿地規模最大的城市；此外，佛山作為熱點(diǎn)三線(xiàn)城市，因其與廣州共同構成“廣佛經(jīng)濟圈”的地緣優(yōu)勢，存在較大的發(fā)展潛力和開(kāi)發(fā)利潤空間，也成為前30企業(yè)的拿地重點(diǎn)選擇。
 

5、納稅總額同比提升25%，全面履行企業(yè)公民責任

2013年，百強企業(yè)繼續強化在誠信經(jīng)營(yíng)、依法納稅中的作用，無(wú)論是納稅總額還是增長(cháng)率均保持穩步增長(cháng)：全年百強企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加值均值為12.6億元，所得稅均值為9.0億元，同比分別增長(cháng)26.0%及23.3%，納稅總額則同比提升25%。同時(shí)，百強企業(yè)繼續積極參與保障性住房建設來(lái)深化自己的社會(huì )責任。