房住不炒”是房地產(chǎn)長(cháng)期堅持的行業(yè)定位。

12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》），堅定實(shí)施擴大內需戰略、培育完整內需體系，是加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的必然選擇，是促進(jìn)我國長(cháng)遠發(fā)展和長(cháng)治久安的戰略決策。

在持續提升傳統消費方面，《綱要》提出促進(jìn)居住消費健康發(fā)展。堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房。完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無(wú)障礙設施建設，促進(jìn)家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動(dòng)數字家庭發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，此次中央發(fā)布的擴內需綱要，充分體現了后疫情時(shí)代對于內需或消費的極大重視，同時(shí)，擴內需也需要房地產(chǎn)的積極參與。

植信投資研究院資深研究員馬泓指出，《綱要》中關(guān)于房地產(chǎn)的定位與二十大報告的提法一致，長(cháng)期來(lái)看，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，要加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)短期運行遇到了不小的困難，但隨著(zhù)新型城鎮化建設的發(fā)展，未來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很大的發(fā)展空間。

“房地產(chǎn)內需的促進(jìn)要基于‘一定位一制度’的大框架下進(jìn)行，即要在房住不炒、租購并舉的制度下推進(jìn)。唯有這樣，對于住房或居住消費的支持才具有可持續性，也防范出現方向的偏差。”嚴躍進(jìn)補充道。

“房住不炒”是房地產(chǎn)長(cháng)期堅持的行業(yè)定位

《綱要》提出，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導，探索新的發(fā)展模式。

中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，“房住不炒”是房地產(chǎn)長(cháng)期堅持的行業(yè)定位，只有堅持“房住不炒”，才能真正意義上促進(jìn)住房消費市場(chǎng)健康發(fā)展。

《綱要》明確，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。

陳文靜指出，支持合理自住需求、遏制投資投機需求，在未來(lái)樓市政策的優(yōu)化過(guò)程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進(jìn)一步完善，而針對投資投機需求的限制性政策或更加精細化。同時(shí)，強調“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)預期引導”，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)預期仍然不穩，供需兩端市場(chǎng)信心不足，強化預期引導，或更有利于市場(chǎng)情緒修復。

馬泓認為，《綱要》中提及的“居民合理自主需求”，就是剛性和改善性需求，未來(lái)這兩部分住房需求將是住房政策主要的服務(wù)對象。一方面，流動(dòng)人口和城市自然增長(cháng)的新增人口將成為剛需的主要來(lái)源；另一方面，改善性住房需求也逐漸成為人民群眾向往美好生活的訴求。

“重提‘三穩’目標，意味著(zhù)未來(lái)半年內房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升的趨勢更加明確，但房?jì)r(jià)大漲的情況依然不會(huì )出現，預計不同等級城市將輪動(dòng)走穩回升。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波說(shuō)道。

租購并舉的住房制度方向不變

《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。同時(shí)，按照《規劃綱要》，完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給。完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利。

《綱要》再次明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，與二十大報告相關(guān)提法一致。

陳文靜指出，近幾年針對租賃市場(chǎng)的支持政策已經(jīng)在全方位跟進(jìn)，未來(lái)有望進(jìn)一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落地，長(cháng)租房租購同權的相關(guān)政策亦有望實(shí)質(zhì)性落地。

張波認為，保障房是解決新市民居住問(wèn)題重要舉措，明確提出以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴大保障性租賃住房供給。從保障的手段來(lái)看，共有產(chǎn)權和保租房是兩個(gè)有力抓手，近幾年保租房的供應量已經(jīng)有了明顯增加，加之今年以來(lái)多渠道共建的方式，包括部分城市試點(diǎn)商品房轉為保租房，都大大提高了保租房房源數量，有力保障了新市民的居住需求，更是推進(jìn)公共服務(wù)同權化的基礎。

馬泓指出，2015年末中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；2020年末中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”；住建部曾表示，“十四五”期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預計可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，保障性租賃住房已經(jīng)成為了保障居民住房需求的重要抓手，相應的住房金融配套服務(wù)也在陸續跟進(jìn)。

央行明確保障性住房租賃貸款不納入商業(yè)銀行貸款集中度考核指標，2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市，標志著(zhù)保障房項目所涉及的“投融管退”形成閉環(huán)，為保障性租賃住房提供了有效金融工具支持。在過(guò)去若干年土拍過(guò)程中，部分城市的土地項目也加入了增加保障性住房建設的比例。未來(lái)，新型城鎮化將推動(dòng)區域性住房需求提升，住房供給也將提供更加多元化的選擇，租賃住房比重將有望上升，更好地匹配和滿(mǎn)足居民住房需求。

健全住房公積金制度，發(fā)揮住房保障、改善民生職能

《綱要》提出，健全住房公積金制度。

陳文靜指出，住房公積金制度是我國政策性住房金融體系的重要組成部分，在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，公積金制度發(fā)揮著(zhù)重要作用，但伴隨著(zhù)行業(yè)的不斷發(fā)展，公積金運行過(guò)程中也存在不少亟待解決的問(wèn)題，如部分地區公積金使用效率較低、公積金資金互助和普惠性等功能未能完全發(fā)揮、住房公積金監管制度不健全和資金來(lái)源受限等，未來(lái)健全公積金制度，將更有利于發(fā)揮其住房保障、改善民生的職能。

此外《綱要》還提出，推進(jìn)無(wú)障礙設施建設，促進(jìn)家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動(dòng)數字家庭發(fā)展。

“結合國內老齡化趨勢不斷增加以及年青群體的需求，綱要還積極推動(dòng)推進(jìn)無(wú)障礙設施建設，以保障更多老年群體的居住安全性。同時(shí)結合數字化建設以及智能的不斷升級，也將智能家電消費和數字家庭發(fā)展作為重點(diǎn)之一。這一方向未來(lái)預計會(huì )持續推進(jìn)，同時(shí)結合科技發(fā)展以及人群需求的變化，不斷推進(jìn)完善和細化。”張波說(shuō)。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次戰略，再次強調了圍繞潛在需求，打造有租有買(mǎi)、供應低成本、低門(mén)檻的住房保障體系，降低消費的門(mén)檻和成本，才能釋放消費的潛力，將潛力轉化為能力。此外，還強調了存量房消費，比如無(wú)障礙、裝飾裝修、智能化，適應了老齡化時(shí)代，居民存量房升級換代和已進(jìn)入樓市后的年輕人的新需求�？偟膩�(lái)說(shuō)，對于住房消費的內容，落實(shí)了消費的基礎性作用，強調供給側改革，并把實(shí)施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來(lái)。