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河南發(fā)布關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押 二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

發(fā)布時(shí)間:2021-06-25 15:50
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日前，為健全完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地二級市場(chǎng)），提高存量土地資源配置效率，助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，河南省人民政府發(fā)布發(fā)布《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押 二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)中明確：
 


 

 
適用范圍：
 
土地二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見(jiàn)執行。
 
完善政策體系：
 
（一）健全轉讓機制。將各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉讓?zhuān)毞袭a(chǎn)權明晰、來(lái)源合法等前置條件，并取得不動(dòng)產(chǎn)權（國有土地使用權）登記證書(shū)。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。涉及到房地產(chǎn)轉讓的，按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定，辦理房地產(chǎn)轉讓相關(guān)手續。
 
1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應向市、縣級自然資源部門(mén)申請，經(jīng)有批準權的政府批準。轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》（原國土資源部令第9號）的，可不補繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。
 
2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)?/strong>在符合法律法規規定和出讓合同約定，且不損害公共利益和相關(guān)權利人合法權益的前提下，應充分保障交易自由，依法辦理轉讓手續和不動(dòng)產(chǎn)登記。原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。土地出讓時(shí)簽訂工業(yè)項目“標準地”履約監管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管協(xié)議）的，應達到出讓合同和監管協(xié)議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標準等條件，由監管協(xié)議執行單位就是否存在限制轉讓情形出具書(shū)面意見(jiàn)。“標準地”全部或部分建設用地使用權轉讓后，相關(guān)權利義務(wù)隨之轉移，“標準地”約定條件不變。
 
各地可探索實(shí)行預告登記轉讓制度。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓且建設工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機構認定）未達到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后，按照先投入后轉讓原則依法辦理預告登記（預告登記不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權利主體法律責任義務(wù)轉移），投資額達到轉讓條件后辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記手續。
 
3.以其他有償使用方式取得的建設用地使用權轉讓。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓的有關(guān)規定執行，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準；轉讓后，權利性質(zhì)可保留為“作價(jià)出資或入股”方式，也可根據權利人申請直接變更為“出讓”方式。以授權經(jīng)營(yíng)方式取得的建設用地使用權，在使用年限內可依法在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉讓?zhuān)淖兺恋赜猛净蛳蚣瘓F公司以外的單位或個(gè)人轉讓時(shí)，應報經(jīng)自然資源部門(mén)批準，并補繳土地出讓價(jià)款。以租賃方式取得的建設用地使用權轉讓的，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續有效。
 
4.完善土地分割、合并轉讓政策。土地分割、合并轉讓?xiě)裱澕s集約利用原則，分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件（分割后的容積率不得突破片區控制性規劃上限，分割合并后的地塊按新規劃條件重新核定土地價(jià)款），不影響生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和使用功能。擬分割、合并宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。工業(yè)項目配套建設的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。用地批準文件、土地出讓合同及監管協(xié)議規定不得分割轉讓的，從其規定。
 
5.實(shí)施差別化的稅收政策。各地要結合實(shí)際，完善促進(jìn)盤(pán)活存量建設用地的稅費制度，采取有效措施降低制度性交易成本，適度增加保有成本，在法律法規授權范圍內探索城鎮土地使用稅差別化政策，按規定落實(shí)好減稅降費政策。
 
（二）明確出租政策。建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。建設用地使用權出租時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物同時(shí)出租。共有建設用地使用權出租的，應取得其他共有人同意。抵押權設立前，建設用地已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。
 
1.劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租應按照有關(guān)規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理范圍。宗地長(cháng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時(shí)繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各地要加快制定劃撥建設用地使用權出租收益繳納標準及管理辦法，規范申報繳納工作。
 
2.以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應當簽訂建設用地使用權出租合同（轉租合同），不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定，出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期，最長(cháng)不超過(guò)20年。
 
以“標準地”出讓方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，應達到出讓合同和監管協(xié)議約定的畝均投資強度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標準等條件，由監管協(xié)議執行單位就是否存在限制出租或轉租情形出具書(shū)面意見(jiàn)。“標準地”全部或部分建設用地使用權出租或轉租后相關(guān)權利義務(wù)隨之轉移，“標準地”約定條件不變。
 
（三）放寬抵押限制。
 
1.明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。劃撥土地抵押時(shí)，自然資源部門(mén)依法辦理抵押登記手續，即視同批準，不再另行辦理抵押審批手續。劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)，應當優(yōu)先繳納土地使用權出讓收入及相關(guān)稅費后，抵押權人方可優(yōu)先受償。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權，可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，出租人同意抵押的，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同建設用地使用權可以依法一并抵押，抵押期限不得超過(guò)租賃期限。以授權經(jīng)營(yíng)方式取得建設用地使用權的，依法依規批準后可以設定抵押權。
 
2.擴大抵押范圍。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續。以建設用地使用權抵押的，該土地上建筑物、其他附著(zhù)物一并抵押。涉及企業(yè)、個(gè)人之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規規定。建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著(zhù)物抵押同時(shí)設定多個(gè)抵押權人時(shí)，應載明抵押權順位。
 
3.保障抵押權能。各地要結合實(shí)際，探索允許營(yíng)利性的養老、教育、文化、體育以及醫療衛生等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專(zhuān)項用于原抵押人自身發(fā)展，不得挪作他用，不得為第三方提供擔保。完善抵押權實(shí)現時(shí)保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。積極探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示和抵押資金監管機制，通過(guò)政府、銀行、保險業(yè)金融機構多方合作，防控市場(chǎng)風(fēng)險。
 
建立健全市場(chǎng)體系
 
（一）健全“線(xiàn)上+線(xiàn)下”交易平臺。建立省級統籌、市縣參與、城鄉統一的土地二級市場(chǎng)線(xiàn)上交易平臺。省級平臺實(shí)現交易信息集聚、合同備案、數據統計分析、動(dòng)態(tài)監測監管和信用管理等功能；市縣級平臺實(shí)現信息發(fā)布、掛牌競價(jià)、合同簽訂以及交易事項受理、審核、監管等功能。實(shí)現與土地一級市場(chǎng)信息化系統、不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統的數據和功能銜接。探索線(xiàn)上交易資金第三方賬戶(hù)托管模式，降低交易風(fēng)險。各地要在市、縣級自然資源部門(mén)現有的土地交易機構基礎上搭建土地二級市場(chǎng)實(shí)體交易機構，為交易雙方提供交易場(chǎng)所和一站式服務(wù)。
 
（二）規范交易流程。各地要結合實(shí)際建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監管”操作流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價(jià)款和稅費繳納、歸檔等程序，制定土地市場(chǎng)交易合同示范文本，明確使用規則。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易，其中涉及以劃撥、協(xié)議出讓等方式取得的建設用地使用權轉讓、出租的，應納入土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。交易雙方應依法申報交易價(jià)格，申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的，市縣政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。申報價(jià)格或掛牌競價(jià)不合理上漲時(shí)，市縣政府可以采取必要的措施。
 
（三）加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接。各地要建立健全涉地司法處置執行聯(lián)動(dòng)機制，涉及建設用地使用權司法處置的案件，司法機關(guān)在處置決定作出前應向當地自然資源部門(mén)了解涉案建設用地使用權情況，防止因信息不對稱(chēng)造成土地處置后難以轉移登記或無(wú)法開(kāi)發(fā)利用等糾紛。鼓勵司法處置土地進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。對涉地司法處置信息，司法機關(guān)應及時(shí)通知或傳遞給當地稅務(wù)機關(guān)，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法實(shí)現稅款及時(shí)足額入庫，防止稅收流失。
 
加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接。政府有關(guān)部門(mén)、事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)，涉及劃撥建設用地使用權轉移的，在公開(kāi)交易前應征求自然資源、財政、國有資產(chǎn)監管等部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。經(jīng)依法批準，轉讓國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設用地使用權的，應當通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易，原屬公共服務(wù)設施用地的，在符合規劃的前提下優(yōu)先用于公共服務(wù)設施建設。自然資源、住房城鄉建設、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等部門(mén)應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監管。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押的，住房城鄉建設部門(mén)與自然資源部門(mén)應當加強信息共享。
 
（四）提升服務(wù)效能。各地應在土地二級市場(chǎng)交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務(wù)、金融、咨詢(xún)服務(wù)等相關(guān)辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”，加強交易監管與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接，實(shí)行“交易+登記”一體化服務(wù)。實(shí)現信息互聯(lián)互通，精簡(jiǎn)證明材料，嚴格落實(shí)限時(shí)辦結制、服務(wù)承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務(wù)。培育和規范社會(huì )中介組織，建立土地二級市場(chǎng)中介機構庫，為交易各方提供推介、展示、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)。
 
（五）加強市場(chǎng)監測與信用管理。建立健全土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測監管制度，與不動(dòng)產(chǎn)登記系統有效銜接，全面掌握土地二級市場(chǎng)有關(guān)信息，綜合分析研判市場(chǎng)形勢，定期發(fā)布市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。強化土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和整體調控，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等銜接。研究建立房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，土地轉讓涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資金來(lái)源應符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規定。健全以“雙隨機、一公開(kāi)”為基本手段、以重點(diǎn)監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制，將相關(guān)市場(chǎng)主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入省公共信用信息平臺和國家企業(yè)信用信息公示系統（河南），實(shí)行信息歸集共享，對失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。
 
關(guān)鍵詞：河南,發(fā)布,關(guān)于,完善,建設,用地,使用,權轉讓,出租,抵押
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