閑置宅基地可入市！國務(wù)院：建立集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市制度

為重塑新型城鄉關(guān)系，走城鄉融合發(fā)展之路，促進(jìn)鄉村振興和農業(yè)農村現代化，5月5日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》指出，目前我國城鄉要素流動(dòng)不順暢、公共資源配置不合理等問(wèn)題依然突出，影響城鄉融合發(fā)展，因此建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系十分重要。

其主要目標：

1.到2022年，城鄉融合發(fā)展體制機制初步建立。

城鄉要素自由流動(dòng)制度性通道基本打通，城市落戶(hù)限制逐步消除，城鄉統一建設用地市場(chǎng)基本建成，金融服務(wù)鄉村振興的能力明顯提升，農村產(chǎn)權保護交易制度框架基本形成，基本公共服務(wù)均等化水平穩步提高，鄉村治理體系不斷健全，經(jīng)濟發(fā)達地區、都市圈和城市郊區在體制機制改革上率先取得突破。

2.到2035年，城鄉融合發(fā)展體制機制更加完善。

城鎮化進(jìn)入成熟期，城鄉發(fā)展差距和居民生活水平差距顯著(zhù)縮小。城鄉有序流動(dòng)的人口遷徙制度基本建立，城鄉統一建設用地市場(chǎng)全面形成，城鄉普惠金融服務(wù)體系全面建成，基本公共服務(wù)均等化基本實(shí)現，鄉村治理體系更加完善，農業(yè)農村現代化基本實(shí)現。

3.到本世紀中葉，城鄉融合發(fā)展體制機制成熟定型。城鄉全面融合，鄉村全面振興，全體人民共同富�；�本實(shí)現。

其中，在建立健全有利于城鄉要素合理配置的體制機制方面，改革完善農村承包地制度、穩慎改革農村宅基地制度、建立集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市制度等對農村土地改革有重大影響。

保持農村土地承包關(guān)系穩定并長(cháng)久不變，落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長(cháng)30年政策。

加快完成農村承包地確權登記頒證。

完善農村承包地“三權分置”制度，在依法保護集體所有權和農戶(hù)承包權前提下，平等保護并進(jìn)一步放活土地經(jīng)營(yíng)權。

健全土地流轉規范管理制度，強化規模經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，允許土地經(jīng)營(yíng)權入股從事農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權和農民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

鼓勵農村集體經(jīng)濟組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置房屋。

在符合規劃、用途管制和尊重農民意愿前提下，允許縣級政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉村零星分散存量建設用地。

推動(dòng)各地制定省內統一的宅基地面積標準，探索對增量宅基地實(shí)行集約有獎、對存量宅基地實(shí)行退出有償。

加快完成農村集體建設用地使用權確權登記頒證。按照國家統一部署，在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市；

允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧�體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市；

推動(dòng)城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開(kāi)發(fā)區域土地依法合規整治入市；

推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權和地上建筑物所有權房地一體、分割轉讓。

完善農村土地征收制度，縮小征地范圍，規范征地程序，維護被征地農民和農民集體權益。

也就是說(shuō)，閑置宅基地可以入市！但國家發(fā)改委方面在解讀《意見(jiàn)》時(shí)仍然強調，“城里人到農村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，按規劃嚴格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館”三大原則。

近兩年來(lái)，隨著(zhù)農村宅基地三權分置試點(diǎn)的推開(kāi)，城里人到農村買(mǎi)宅基地的現象再現，也引來(lái)了主管部委的多次發(fā)聲。

不過(guò)，從宅基地申請、宅基地使用權的利用和宅基地退出等多個(gè)方面，都有了“放活一些”的政策突破。

其中，政策力度最大的便是上述“允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧�體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市”。

農業(yè)農村部經(jīng)濟研究中心研究員廖洪樂(lè )表示，這是此次《意見(jiàn)》的一大政策突破，過(guò)去宅基地雖然也被視作集體建設用地，但并不被看作集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，不能直接入市。這一政策會(huì )極大增加村集體在集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市過(guò)程中的靈活性和主動(dòng)權。

目前還在審議的《土地管理法》修正案草案提出，對土地利用總體規劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

這一政策會(huì )帶來(lái)多大影響？根據有關(guān)方面的測算，2013年全國的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的面積約為4200萬(wàn)畝。中國社科院農村所在《中國農村發(fā)展報告（2018）》中指出，農民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

不過(guò)，多位受訪(fǎng)人士均表示，這并不意味著(zhù)這一億畝閑置宅基地都可以轉化入市。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院執行院長(cháng)嚴金明表示，雖然此類(lèi)政策開(kāi)了口子，但由于要滿(mǎn)足有償退出、農民自愿的條件，還涉及村莊所處的規劃要求和空間位置，決定了這些閑置宅基地能否轉為集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，以及轉化的價(jià)值。

所以，這一政策具體會(huì )對集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市規模造成多大影響，目前還難以估計。