央行降準丨政策禮包能溫暖涼涼的樓市嗎？

傳統的“金九銀十”對今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能不適用了。剛剛過(guò)去的“金九”與國慶假期讓開(kāi)放商感受到“入秋”的涼意。

先有萬(wàn)科秋季會(huì )議會(huì )場(chǎng)上，大紅底白字的“活下去”在刷爆網(wǎng)絡(luò )，廈門(mén)萬(wàn)科某別墅項目更是打出了5折銷(xiāo)售的巨大折扣；后有恒大多地樓盤(pán)打出折扣，員工全員促銷(xiāo)。

統計數據顯示，國慶長(cháng)假期間，一二線(xiàn)城市的商品房成交繼續縮量，北京和深圳多數時(shí)候一天只賣(mài)出幾十套，開(kāi)發(fā)商不斷加大促銷(xiāo)力度，打折、降價(jià)、送車(chē)等優(yōu)惠措施頻出。

10月7日中午，繼今年三次定向降準后，央行發(fā)布重磅消息稱(chēng)，從2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。據媒體稱(chēng)，除去用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），降準還可再釋放增量資金約7500億元。

根據中國人民銀行的說(shuō)法，本次降準的主要目的是優(yōu)化流動(dòng)性結構，增強金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，主要是小微企業(yè)的流動(dòng)性，精準向實(shí)體經(jīng)濟注入流動(dòng)性，目的并非樓市、股市。

對于降準對樓市會(huì )產(chǎn)生的影響，同策房產(chǎn)研究部總監張宏偉認為，由于對于房企融資渠道的重重防火墻，大部分自己無(wú)法進(jìn)去開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，這錢(qián)和房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，房企資金面仍然會(huì )很緊張，樓市降價(jià)大趨勢不會(huì )改變。

但也有業(yè)內人士稱(chēng)，從整個(gè)定向發(fā)放方式來(lái)看，國家依舊嚴防資金流入樓市，但在實(shí)際操作層面，不排除有一部分資金進(jìn)入樓市，對樓市、股市是利好因素。

本次央行能夠降準的另一個(gè)背景，是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)得到基本控制。目前受棚戶(hù)區改造規模下降影響，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回落。受房地產(chǎn)調控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回落，而一線(xiàn)城市房地產(chǎn)保持價(jià)格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。

此外，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論也在影響市場(chǎng)相關(guān)主體的預期。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不松，央行降準預計對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常有限，房地產(chǎn)企業(yè)仍應做好過(guò)冬的準備。

上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場(chǎng)上下都面臨著(zhù)較為嚴重的融資難題，所以大家都在過(guò)苦日子，下半年，隨著(zhù)四次降準的不斷貫徹實(shí)施，銀行的流動(dòng)性開(kāi)始得到了一定的好轉，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應將會(huì )進(jìn)一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大。

張宏偉表示，政策對房企融資“去杠桿”已經(jīng)到極致，所謂“創(chuàng )新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準，短期內房企也不會(huì )有機會(huì )大幅加杠桿。也就是說(shuō)，市場(chǎng)有錢(qián)，但錢(qián)不一定能夠進(jìn)來(lái)。  

從現實(shí)情況來(lái)看，降準對房企來(lái)說(shuō)是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價(jià)也不低”。融資成本不降，可貸的錢(qián)多了，高成本融資繼續侵蝕企業(yè)利潤，對房企也一樣�，F在融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線(xiàn)城市項目“周轉速度”。  

從歷史經(jīng)驗看，降準有利于銀行發(fā)放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度。市場(chǎng)好的時(shí)候，降準肯定能刺激樓市；但在市場(chǎng)下行階段，各種融資渠道相對較緊的情況下，實(shí)際流到房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金有限。

從今年6月的一次降準不難看出，盡管累計可釋放資金約7000億元，但在當前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢(qián)多了，房企仍然難以融到資，融資成本也很難下降，仍將在高位運行。在張宏偉看來(lái)，高成本融資將繼續侵蝕企業(yè)利潤，再加上2016年以來(lái)的高價(jià)地入市面臨“限價(jià)”問(wèn)題，當2018年房企年報發(fā)布之時(shí)，利潤率的數據應該不會(huì )很好看。  

在此背景下，房企只能加大自籌資金。不過(guò)，政策繼續嚴控資金過(guò)度流向房地產(chǎn)，不僅非標資金通道被堵，規范渠道的銀行貸款額度不足，房企發(fā)債受限，融資還在進(jìn)一步收緊。而房企融資困難很有可能導致部分房企陷入現金流困境，從而增加房企債務(wù)違約風(fēng)險。

另外，從房企資金兌付壓力來(lái)看，張宏偉認為，今年第三季度是民營(yíng)房企資金兌付壓力最大時(shí)間，不會(huì )因為降準而改變，通過(guò)主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現象將越來(lái)越多。

（來(lái)源：中國經(jīng)濟網(wǎng)、中國證券報等）